驚天大逆轉的背後

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驚天大逆轉的背後 推薦序一

2009年冬，在我去上海參加某論壇期間，李驍同志將他的新作《驚天大逆轉的背後》一書初稿送我，並囑代為寫序，這件事已過去兩個多月，今天才交稿，謹向作者表示歉意。

在和李驍同志攀談中，得悉他寫此書的初衷是為了探求2009年中國房地產市場從年初低迷到年底驟然火爆的原因。李驍同志告訴我：2008年他和他的同事議論最多的話題是房地產業如何擺脫國際金融危機的困局，防範市場出現“拐點”和房價波動。然而，他萬萬沒有想到的是，不到半年的時間，市場就像打了強心針似的，迅即火爆起來，房價一天一個新高。北京、上海、深圳等城市的房價，從年初每平方米幾千元攀升至近萬元，又從近萬元攀升至數萬元，高的達十幾萬元，最火的是上海，每平方米超過10萬元的樓盤竟有13個之多。於是，人們在企盼市場繁榮的同時，又為房價的非理性上漲擔憂。正是這種矛盾的心情和市場態勢，才促使他動手寫了《驚天大逆轉的背後》一書。

李驍同志自1992年進入房地產業，至今已近20年，從業經歷涉及房地產的開發、營銷、管理、策劃等各個環節，幾乎見證了中國房地產業市場化發展的整個過程，是中國房地產業歷次波動、調整的經歷者，經他操作的專案更是多達一百餘個，業務實踐為他提供了一個熟知居民住房境況的職業平臺。他說，10萬元1平方米的房子別說是普通老百姓買不起，就是收入可觀的白領階層也會“談房色變”。他反問自己，這種泡沫鋪墊的繁榮究竟能支撐多久？有朝一日泡沫破裂會不會殃及銀行或引發通貨膨脹？在這一連串反問的背後，隱含著他對市場前景的擔憂。

我曾說過，中國住房建設取得的巨大成就是舉世公認的，僅僅用了30年，就總體上解決了13億人口大國的住房問題，這是一個了不起的成就。但房地產市場潛存的問題也不容忽視。中國房地產市場是一個不很規範的市場，政策法規還不健全，行政干預過多，諸多深層次矛盾盤根錯節。要解決這些現實中的問題，必須解放思想，深化改革，切實克服制約發展的體制性、機制性障礙，包括依法完善土地制度和規範現行財政稅收體制。李驍同志敏銳地看到了這些問題，並在他的書中概述了相關見聞。

李驍同志在書中關注最多的是房價暴漲的原因，這不只是作者個人的思考，也是業界乃至社會眾多人士的關注焦點，我一直認為，高房價只是個表象，其背後是錯綜複雜的深層原因。在這個問題上，目前流傳的一些讕言均不可信，諸如：“開發商牟取暴利”說，“地方政府追求政績”說，“土地部門袒護地王”說，“炒房團投機倒把”說，等等。這些看法在某一地區、某一時段可能存在，但不是主要原因。依我之見，房價暴漲的直接誘因很有可能與放鬆金融管控、貨幣投放過多及不規範的財稅體制有關。據有關資料顯示，2009年全國金融機構發放的個人經營性貸款共2�46萬億元（內含以不同方式進入房市的貸款），而此前2006年至2008年同一口徑的貸款分別為6千億元、1萬億元和7千億元（小數從略）。也就是說，2009年一年發放的經營性貸款，相當於前三年的總和，這還不包括從其他渠道流入房市的熱錢及開發商直接從銀行獲得的貸款，以上總數約超過3萬億元。如此大量的信貸資金短期內一齊湧入房市，房價不瘋狂上漲才是怪事！且不說是房地產能自動升值，就是不會說話的石頭也能身價百倍。這裡說句公道話，金融部門投放貨幣過多，在當時齊喊“救市”的背景下，也是不得已而為之。總之，具體問題必須具體分析。房地產行業有許多重大理論、體制、政策問題值得深入探討。

我國的房地產業從改革開放算起，只有30年，總體上還處於起步階段，成就巨大但問題不少。10年前，馮侖同志和我說過，中國內地的房地產應該多借鑑歐美模式，不要只照抄照搬中國香港地區的模式，他可能已體察到現行體制的弊端。我認為，體制模式固然重要，更重要的是摒棄浮躁，求真務實，堅持按客觀規律辦事。惟其如此，我國的房地產業才能真正健康發展。

楊慎

2010年春節前夕於北京

北京房地產學會理事會主席、原建設部副部長

迎接品質創新時代

驚天大逆轉的背後 推薦序二

——為李驍先生補說一句話

我與李驍先生有一面之交。早就聽說李驍先生是房地產的評論家、理論家、行業知名策劃營銷專家，我懷著