驚天大逆轉的背後

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新動作，土地政策“三箭齊發”限制“地王”穩定樓市。

嚴控囤地：將對具備開工條件但因開發商原因未開工的土地加大處理力度。

增加供給：據悉，上海預計2009年下半年可供應住宅地塊約120幅、1196公頃，達上半年的3倍。

提前申請：規劃和土地管理部門將提前公示半年或全年的供地計劃，以穩定土地市場供應預期。

土地政策“三箭齊發”是繼上海市政府出臺嚴打“捂盤惜售”、收緊二套房貸和嚴格預售制度後的又一重拳。可以看出，上海正在以實際行動有條不紊地推出政策組合拳，以期改變房價過快上漲的局面。

抑制房價快速上漲壓力很大，相比之前推出的戰術性政策的小打小鬧，上海市政府針對土地市場的“三箭齊發”可以說是戰略性的，指向了導致房價快速上漲的關鍵所在。

首先，增加土地供給、改善供求關係和供求預期是根本所在，增加土地出讓面積不但增加了商品房供應量，更重要的是，將從心理上改變商品房“供不應求”的預期，而預期正是刺激投資投機需求的關鍵所在。

上海市在出臺《上海市經濟適用住房管理試行辦法》後，又在《上海市住房建設規劃（2006~2010年）》以及《上海市2009年住房建設計劃》中要求加大保障性住房用地供應量，如果政策落到實處，將會有效地抑制房價快速上漲。

其實，土地市場本不缺地，關鍵在於開發商屯地積貨，土地作為開發商的生產資料，沒有土地的開發公司不能稱之為開發公司，在政策允許的範圍內儲備土地天經地義，無可厚非，問題在於，在全國大量的土地儲備中，有多少是違規而不開發的？單就上海來說，這一現象的官方資料即高達16　155畝。

如果不嚴懲屯地行為，將會使增加土地供應的政策付諸東流，其供需狀況將會畸形扭曲，繼續深陷土地高儲備推動房價上漲同時也使地價上漲、地價上漲反推房價上漲的惡性迴圈的泥潭。

不過，再好的政策，要想發揮作用，關鍵還是看執行，回顧國家和上海的土地政策，國家級的有針對違規屯地的2004年8月31日“大限”，上海市自2004年開始即有一系列的新規出臺，其中2004年1月；上海建立了全市統一的土地交易資訊化平臺，目的是使土地出讓過程更加透明；2004年6月頒佈的《上海市土地儲備辦法》（即上海市25號令）明確土地儲備是政府行為，並規定嚴懲違規屯地行為。

但實際上房地產市場的狀況仍然是說一套做一套，可以預期，房價也可能還是你說你的，我漲我的。

這一點，從業內的訊息也可以得到佐證：據住房和城鄉建設部披露的資料顯示，2009上半年全國各地新開工經濟適用房3388萬平方米、48萬套，僅僅約佔全年指標的37％。經濟適用房建設進展緩慢，地方政府積極性不高是主要原因。

提高出讓金首繳比例，地王遊戲走向大鱷時代

2009年12月，財政部、國土資源部等五部委聯合釋出《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》（下稱《通知》），其中一款規定吸引了人們的注意。《通知》第二條第三款要求，“規範土地出讓收入分期繳納行為……分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年……特殊專案可以約定在兩年內全部繳清。首次繳納比例不得低於全部土地出讓價款的50％。”此前，各地土地出讓金的繳納普遍存在分期繳納的情況，而一般的首次繳納比例在30％左右。

這對房地產的影響主要表現在：

首先，土地出讓金首繳比例的提高對那些規模較小、實力較弱的開發企業而言拿地的難度將成倍增加，而有助於那些對資金使用較為合理、現金流較為寬裕的優勢企業提升在行業內的競爭力，那些在開發過程中經營槓桿過高、資金實力不強的企業今後的發展空間預計會受到大幅壓縮。

其次，具體到上市公司層面，對萬科、保利地產等一線企業將更為有利，因為龍頭企業更容易從行業集中度的提升中獲益。但土地出讓金首繳比例的提高肯定會對上市公司今後的拿地節奏產生影響，儘管在短期內對地產類上市公司業績影響很小，但從長期來看肯定會有一定影響，資金利用效率的降低必然對業績產生作用。

再者，《通知》實際上抬高了開發商的拿地門檻，將對“囤地”和“炒地”現象起到一定的遏制作用，但也可能帶來新的壟斷，即資金雄厚的大開發商和國企將更容易拿地。