經濟危機下怎樣過"緊"日子

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貸，感謝這位鐵面無情的理財老師，是它教會了我們怎樣生活。

第三節 精打細算，貸款買房

目前選擇貸款買房已成為一種流行的消費方式。但是怎樣科學地選擇貸款方式、貸款額度和時間以及還款方式，才能降低貸款成本，讓資金髮揮更大的效益，這就需要每個人根據自己不同的經濟狀況，精打細算，合理安排。

根據中華人民共和國央行有關規定，購房貸款不得超過房價款的80％，開發商不得開辦個人住房分期付款零首付業務，也就是說購房者要交付的首期付款不得少於房價款的20％。專家認為，一般情況下，應儘量多地申請按揭貸款，因為購房貸款利率已幾次下調，5年以上貸款利率僅為；另外申請的貸款額度越大，首期付款的額度越小，買房人現有的資金除了支付首付款外，還可以投入到其它收益較高的地方。所以，如果買房人有多餘的存款，同時又有別的投資途徑，最好是少付首付款，多貸款，因為住房貸款利率較低，投資其它方面回報可能會大於支付給銀行的利息。反之，如果購房者有多餘的存款而又沒有別的投資渠道，則最好是多付首付款，減少貸款額度，因為貸款的利息畢竟還是遠高於在銀行存款的利息。

雖然借款期限越長，每個月的還款額就越少，每個月的還款壓力相對較小，但總的還款額是在增大。例如，你申請了20萬元貸款，期限為10年，每月需還款2180元，還款總額為26萬元；如果貸款期限為20年，每月需還款1380元，還款總額為萬元，比10年期多出萬元。再者，如果你是在30多歲時貸款購房，20年後50多歲，已接近退休年齡了，如果再延長貸款期限，一旦進入退休階段，將無法承擔較高的還款壓力。所以專家提議，購房貸款還款期限一般在15年…20年間為宜。

個人住房貸款還款方式一般說來有5種：①到期一次還本付息法。這種方法只適用於期限在一年之內的貸款。②等額本金還款法。這種方法的第一個月還款額最高，以後逐月減少。③等額本息還款法。是按照貸款期限把貸款本息平均分為若干個等份，每個月還款額度相同。④等比遞增還款法。是把還款期限劃分為若干時間段，在每個時間段內月還款額相同，但下一個時間段比上一個時間段的還款額按一個固定比例遞增。⑤等額遞增還款法。與第4種方法基本相同，只是把固定比例改為固定數額。一般來說，第②種、第③種方法適宜於收入穩定的成熟家庭，第④、⑤種方法適宜於收入處於上升階段的成長型家庭。總之，應主要根據自己財務收支與時間推移的關係來確定選擇還款方法。

如果貸款者收入較預期有明顯增多，具有提前還貸的能力，是否要提前還貸，提前還貸值不值？這要根據實際情況來定。如果你手中的富餘資金回報率高於購房貸款利率時，就不應考慮提前還貸。反之，如果有多餘的錢但是沒有別的用途，提前還款還是合適的。

那麼，如何“算計”，才能最大受益的進行買房貸款呢。

一、貸前選銀行

一家服務與價格兩相宜的銀行能夠在客戶的購房還貸過程中起到舉足輕重的作用。目前，各家不同的商業銀行在首付比例、貸款期限及貸款利率三方面都有選擇空間，特別是各自都有針對不同群體個###化的個人貸款方案組合。即使部分客戶已在銀行辦理過個人住房貸款，也可以透過部分商業銀行已經開辦的轉按揭服務將住房貸款業務轉入更適合自己的銀行，從而享受到全方位的房貸金融服務。

二、選擇利率

利率在房貸中是最重要的價格因素。2006年，不少商業銀行紛紛推出了固定利率個人住房貸款服務，使購房者可以根據自己對未來某一階段利率走勢的判斷，選擇固定利率貸款或浮動利率貸款。並且，大部分銀行的固定利率貸款和浮動利率貸款之間可靈活轉換。如果購房者認為未來一段時間內利率將繼續保持上升，那麼他在貸款時就可以選擇固定利率貸款，迴避未來利率上漲所帶來的成本風險；如果購房者認為未來利率將保持下降趨勢，那麼他在貸款時就可以選擇浮動利率貸款，迴避固定利率貸款因利率下降而帶來的成本風險。

三、善用公積金

由於公積金貸款利率相對優惠，因此對於每月繳納公積金的客戶來說，用好自己的公積金非常重要。目前，客戶申請公積金貸款額度一般最多不超過總房價的80％，最長貸款年限為30年；商業###貸款額度（大於90平方米）不超過總房價的70％，最長貸款30年；一手自住房單套建築面積低於90