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以市場經濟為主要經濟制度的國家都不會採取這種措施來了解房價。況且在供求關係正常的情況下,50%左右的利潤率對於商品來說很正常,書店裡的圖書、百貨市場的小商品等一般都會有這樣的利潤,但這些物品的銷售,經過多層分銷渠道,利潤被層層分解了,所以不太明顯。而房屋這種商品,從建成到最初交易只經過一道銷售程式,因而人們會覺得它利潤巨大甚至是暴利。況且,由於其價格不像小商品那樣便宜,所以巨大的利潤金額讓人們產生了這方面的錯覺。

前一段時間,個人集資建房之所以會吸引人,就是在於它最主要的目的是想透過去除開發企業這一環節,直接建房,按照建房成本及簡單稅費核算最終價格,省去商品利潤這一部分。但是,它的不可行之處,或是不值得提倡的地方就在於這一塊利潤是不能被省掉的,否則,房屋根本就不能作為商品存在。哪有沒有利潤的商品?這與我國的住房商品化改革背道而馳,倒像是在農村集體所有的土地上,幾家幾戶合夥蓋個房子,只不過城市裡面蓋的是樓,住的人多一些罷了。 。。

4誰在造市 誰在“造”價(2)

●隨行就市是市場的必然邏輯

商品房的定價機制裡面,存在隨行就市這一普遍的定價原理。因此,它會具有很明顯的水漲船高的趨勢,由供求機制左右價格的狀況就會長時間存在。房價居高不下的根本原因在於我們無法抑制過熱的住房需求,因此,抑制房價過快上漲,與其在披露成本上打主意,不如在引導需求上想辦法。

許多人認為,房地產產品生產成本低,因而應該管制價格、降低價格。這與經濟學常識是相悖的,註定不可行。在經濟學裡,有一個基本常識:“生產成本若不影響供給,則不會影響競爭價格”(約翰·斯圖亞特·穆勒語)。只有影響供給與需求的因素,才能成為影響價格的因素。當前房市中,人們認為房地產產品生產成本低而房價高。按照企業投入產出原理,生產成本低應促使企業擴大生產量,來追求利潤。而產量的擴大會使得市場上住房供應量增加,從而有效降低房價。但是,我們要看到,房地產生產成本的降低並不能增加供應量,因為受制於土地供應量。土地供應量是影響住房市場供應量的一大因素。而土地供應量由於受計劃性體制限制,兩者不能接軌將使得生產成本較低卻不能導致住房供給增加。因此,低生產成本與高房價無法關聯。

購房小貼士:什麼是房屋層高和淨高?

房屋的高度一般以米來計算,住宅的淨高是指地板上表面到樓板的下表面之間的距離,住宅的層高指的是地板下表面到樓板上表面之間的距離。層高與淨高是兩個不同的概念,消費者在購買房屋時,一定要搞清楚,開發商所宣傳的是層高還是淨高,以免造成不必要的損失。

握住看不見的手 巨大的住房需求由誰而生

高房價主要是由於市場需求過旺、供給不足導致的。在經濟學中,將需求定義為人們既有購買某種商品的慾望,又有購買該種商品的能力。根據某中介機構的統計資料,目前北京市面的房屋供需比例大約在1:5左右,也就是說,平均每一套住房就有5個人想要購買,而且確實也有能力購買。也許這一資料並不能正確地反映出當前的供需矛盾,但需求巨大是每一個人都可以真實感受到的。因此,探討這種巨大的住房需求來自哪裡,對於我們研究市場供求關係,正確把握現有房屋價格很有幫助。

住房需求主要來自下面三類情況:

從沒有住房到擁有住房;

從擁有住房到擁有更好的住房;

從擁有更好的住房到把住房作為投資物件。

●年輕人是購房的主力軍

在住房需求中,很重要的一部分是來自於沒有住房的人。這一部分人群,主要是年輕人,特別是對於剛畢業要留在大城市裡的大學生來說,擁有屬於自己的住房,幾乎成了每個人奮鬥的首要目標。根據目前的資料,北京大約每年有13萬~15萬畢業生,上海大約有10萬左右,即使他們中的50%留在本城市發展,也是一個不小的購房群體。因此,年輕人,永遠是購房人群中的主力軍。結婚、撫養小孩、贍養父母,哪一樣都需要住房。根據基強聯行調查的結果顯示,在京購房者中約84%為35歲以下的年輕人,這一年齡段的消費者有著迫切的購房置業需要。

●外來人口購房比例不斷加大

北京、上海這樣的核心城市,每年大約吸引百萬左右的外來人口。這些人中,有很大一部分是來做生意,找工

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