家樂福在中國:十字路口

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大賣場之所以商鋪走紅，首先是因為從商圈效應看，大賣場是日常購物的集中場所，即使在外環線以外，通常只要有大賣場存在，周邊就會聚集起餐飲、服飾等消費類場所，由此形成了地區級或社群型的新興商圈，而隸屬於該商圈的商鋪便會有其獨特的優勢。其次，大賣場客流量比較大，同場經營的商鋪就有了良好的銷售依託。並且，許多大賣場都有免費班車，輻射範圍可擴張至吸引方圓5公里範圍的消費者前來。最後，像大量連鎖品牌為大賣場超強的人氣聚集力所吸引而入駐，大賣場的整體功能和品牌內涵也得到提升，商鋪價格則水漲船高。

大賣場商鋪是現代商業的產物，是家樂福巧妙運用商業房地產原理的結果。事實上，家樂福買地自建的所有土地和物業也都取得了驚人的回報。2000年之前，家樂福購買土地，自己建設的物業包括上海古北店，瀋陽北站店和青島名達店。上海古北店的地是在1997年買的，當時那裡大片高檔樓盤剛建成，還沒有什麼人入住。古北店的土地款加建造費用總共三個多億，佔地14000平方米，而它包括地下室和屋頂停車場的總建築面積達到了43000平方米，目前的價值至少在16億以上，十年裡翻了五倍多。而瀋陽北站的土地轉讓合同簽署於1998年1月。土地款加建造費用將近一億七千多萬元，佔地18000平方米，總建築面積27000平方米，價值也應該在六億以上，升值幅度與上海古北店相似。青島店土地加建築的總投資一億三千萬元左右，總建築面積22000平方米，價值也應在八億元以上，增值幅度可能還超過古北店和北站店。且不論家樂福上述幾個店的相當出色的業績給家樂福帶來的巨大利益，純從商業房地產角度去分析，家樂福所有上述三個商業物業的投資都是極為成功的。

家樂福的地產經（3）

家樂福的商業物業經營有幾個基本特點，首先它是完全圍繞本身的商業需求和特定消費者的需求來進行統一規劃，設計的，其次是商鋪組合合理，實現了各檔次品牌的最佳化組合，保持了租金和品牌形象的很好的平衡，還有就是它追求的是一種長期穩定的租金回報利益，與零售的基本經營理念是相吻合的。即使是買地自建的物業，家樂福也並不急於出手套現。家樂福大量的負流動資金透過商業物業的有效運作獲取了巨大的投資回報。當然，家樂福商鋪回報率如此之高，所建物業增值如此驚人和家樂福自身賣場經營的極大成功有密不可分的關係。

中國的房地產行業始於住宅和辦公樓的開發，房地產行業的繁榮源於住房體制改革釋放的爆炸式的百姓住房需求以及市場體制改革釋放的企業辦公需求。而商業房地產的興起當然與商業領域天翻地覆的變化有著密切的關係。20世紀90年代中期，隨著世界商業巨頭開始進入中國市場，現代商業的各種主要業態（大賣場、建材家居、現代批發、專業百貨、專業家電、綜合超市、便利店、折扣店、購物廣場、商業街等）以驚人的速度在中國蓬勃興起，現代連鎖經營方式，區域乃至全國範圍的瘋狂擴張造就了對商業物業的巨大需求。房地產開發商從被動適應需求到開始主動滿足需求的轉變過程直接演繹為商業房地產行業的超常規發展，暴富的示範效應使越來越多的資金在還沒搞清楚何謂商業房地產的情況下急迫湧入了這個行業，各地的造MALL運動更是推波助瀾，使這個尚處於發育期的行業陷入了極為尷尬的窘境，以至於國家主管商業的部門派出了專門的調查組試圖對這種近乎失控的局面加以干預。

家樂福巨大的盈利示範效應對帶動內地商業地產的發展起到了重要的作用。1995年底家樂福在北京和上海分別開出了創益佳和曲陽店，從某種意義上說，它拉開了中國現代商業的序幕。在此以前，國內的商店基本上以百貨店為主，其他就是街上的小商店、小商鋪。以家樂福為代表的外資巨頭進入中國市場推動了現代商業的發展，而現代商業快速增長又催生了商業房地產。現代商業的業態有大賣場，典型的企業包括家樂福、沃爾瑪、特易購等，這是最主要的業態。第二是建材家居，代表是百安居、家得寶，還有國內的東方家園。第三種業態是從事現代批發的倉儲式商場如麥德龍和萬客隆。還有就是以蘇寧、國美、百思買為代表的家電專業店。當然還有一些店面規模比較小的，像便利店、折扣店、特許加盟店等。這些業態當中對商業房地產帶來最大影響的是兩個業態，就是大賣場和現代家居建材，後來還有連鎖家電。大賣場建材家居等主流業態的強烈擴張衝動引發了對相關物業的強大持續的需求，推動了商業房地產的發