窮人通脹,富人通縮

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。”各大網站均在第二天一早將這篇文章釋出在首頁，引爆了全國的經濟學家、房地產業從業者、政府官員和廣大網友的熱烈討論，82％的網友認為，全國住宅空置量遠遠不止6540萬套，政府拿不出資料，說明事態非常嚴重。這個撲朔迷離的房地產空置量讓房地產市場未來走向看上去更加像一個未解的謎一般，讓人不可捉摸，我們又將靠什麼來找尋真相和答案呢？

中國房價到底算不算高，學會自己判斷

全球房地產空置率的警戒線為10％，意思是有10％的房子賣不出去就表明房地產行業的景氣度不夠。這個資料，和我們的房屋空置量6540萬套是無法類比的。因為那是行業景氣度，而6540萬套空置住宅涵蓋了宏觀經濟、金融風險和房價泡沫諸多方面，預示著中國經濟將要發生大的變局。為了讓大家正確理解6540萬套空置住宅的意義，我們專門來談談中國房價的真相，從空置率、租售比、收入比三個方面進行詳細解釋，讓大家對房地產行業能有一個本質的認識。這樣中國房地產泡沫到底有多大，看完這章，我相信大家都會有自己的判斷。

1。空置率

房地產市場的概念常常被開發商弄得模糊不清，讓買家無所適從，讓決策層面難以判斷，空置率概念就是其中之一。

在房地產泡沫中游泳的空置住宅（8）

中國官方的空置率有兩個概念，存量市場的空置率和增量市場的空置率。房地產存量市場的空置率是指某一時刻空置房面積佔全部房屋總面積的比率。但是，空置並不區分房屋的新舊，無論是第一次進入市場的新房屋，還是由於當前房屋使用者遷移後留下的房屋，只要沒有確定新的使用者時，都可被視為空置房屋。房地產增量市場的空置率是指某一時刻新建房屋的空置房屋面積佔一段時期新建房屋總面積的比率。這時的空置房僅指第一次進入市場的新房屋。

前一種空置率是老百姓指的空置率，後一種空置率又被稱為存量新房，多指開發商還沒有銷售出去的新房佔一年銷售房屋的比例。開發商多以這個空置率為依據，判斷是否應該去庫存化。因此，我們常常講的空置率是指存量市場的空置率，老百姓去觀察亮燈率的房子也是指的這種房子。儘管調查亮燈率不一定科學，但卻是一種觀察市場的方法，判定這些住宅的用途，究竟是樓市炒家囤積房源，還是轉化成為住宅用途，即使是租出去了，也足以證明這個住宅在用，否則就不是住宅，而是貨幣的轉移支付問題。

房地產的空置率的高低，不僅僅用於判斷樓市炒家囤積房源的嚴重程度，也用於判斷社會財富是否平衡。空置率越高，表明社會的兩極分化越嚴重，少數人擁有大量的住宅，用以囤積居奇，哄抬房價，而大多數人卻被迫承受過高的房價。這種社會平衡一旦被打破，直接破壞的是社會執行的法則和經濟發展的機制，破壞了生產和消費的對應關係。更為惡劣的是，國家用於發展實體經濟的大量貸款也變成了空置的房子，對社會危害極大。

就開發商的空置率來說，有統計資料表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多樓盤空置率達50％以上。而按照國際通行慣例，商品房空置率在5％～10％之間為合理區，空置率在10％～20％之間為空置危險區；空置率在20％以上則意味著商品房嚴重積壓。因為貨幣發行量過大，這種積壓不是銷售不出去，而是囤積居奇的反市場現象，其危害比正常庫存更為嚴重，金融系統風險更大。因此，這種空置率是指房子囤積在開發商手上。

就老百姓的空置率來說，是指房子囤積在炒家手上。到處都是剛建好的新房子，到處都是坐地起價的二手房，你不想炒房子都不行。判斷這種空置率的依據之一是新房換手率。在香港，新房換手率一年超過35％，就表示投機過度，香港政府就要採取措施。而在上海、北京、深圳、廣州這樣的一線城市，杭州、南京、武漢、成都等二線城市，甚至麗水、瑞安這樣的三四線城市，新房換手率半年就超過了65％，那麼這個房子還是房子嗎？

2。租售比

看一個城市房價的高低，還有一個很重要的指標，那就是租金收益率。在美國，儲蓄利率為，正常經濟狀態下CPI為1％，住房的租金率一般為7％，投資回報率一般可以達到，除掉契稅大約有3％以上的淨收益。也就是說，在正常的經濟發展狀態下，只有達到7％的租金收益率，這個房價才是比較合理的，否則，房價就存在泡沫；就沒有投資的價值。對中國一線城市來說，價格為100萬的房子，一年的正常租金應該達到