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為何降低運營成本如此重要？
因為商諾說的沒錯，長租公寓公司的收入成本結構基本如下：
1、拿房成本70%；
2、裝修成本15%；
3、運營成本10%；
4、稅務成本5%。
四項加總正好是100%，很難賺錢，稍有不慎就會虧錢。
關莎、、雁子谷公寓的拿房成本也是70%，即關莎房源的租入成本是市場價的7成，其與房東籤的租約為五年，裝修和家電全包。
“稅務成本5%這個省不了，想要獲得額外的收益，就必須從裝修成本和運營成本下手。”當時關莎這麼跟沈儷討論著。
“怪不得之前有長租公寓為了點裝修費，用劣質材料，甲醛超標。”
“嗯，咱們絕對不這麼幹，一旦被查出來爆上新聞，整個生意都別走了。”關莎說。
正因如此，關莎裝修用的都是環保材料，所以價格也並不便宜，當時關莎盯著成本核算表頭都要炸了。
因為公寓運營第一年，村長雷叔這樣一室一廳的毛坯房，關莎的裝修成本就佔了當年總收入的25%，蕭傑小姨那種二室一廳簡裝過的房子好一些，裝修成本為14%，三室一廳為8%，四室一廳為5%，這是不同房型裝修成本佔比的橫向對比。
從結果上看，房間個數越多，裝修成本佔總收入的比例就越低，這是因為租客會隨著房間個數的增加而增加，所以四室一廳整租過來再分組出去的利潤是最高的。
關莎發現，隨著公司運營年限的延長，經營多室一廳的房子優勢非常明顯。
如果就單一房型進行不同年份的縱向對比，單單就裝修成本而言，若公司租出去的是一室一廳精裝修的房子，裝修成本第一年佔總收入的25%，第二年及往後的幾年因為不用重新裝修，但收入還在增長，故裝修成本佔比數額下降至12%，第三年繼續下降，均攤後佔比是8%，第四年是6%，第五年就是5%。
這是最差的情況，因為這是假設關莎的所有房子都是一室一廳。
二室一廳的房子五年裝修均攤成本佔比約為3.88%，三室一廳為2.94%，而四室一廳直接降至2.66%。
關莎計算的時候其實裝修費包括家電一同算了進去，也同時考慮了裝修費會隨著房屋面積增加而增加的情況，當然，這麼算有個前提假設，那就是5年內房子無需重新裝修，且家電也無需重新採購，二室一廳以上的房子不可以是毛坯房。
這個計算表做出來以後沈儷也看過，她說，“還是四室一廳的賺得多。”
“嗯。”關莎同意，“但這不現實。”
“是的，不現實。”沈儷無奈一句。
沈儷和關莎跑市場跑了這麼久，市場究竟是怎樣她也摸了個大概。
其一，市場上核心地段根本就沒有那麼多四室一廳的房子放出來，三室一廳的都比較少，青陽因為人口眾多，開發商從建房的時候做的更多的就是兩室一廳或者一室一廳。
其二，四室一廳雖然價差大，利潤高，但是需要的保潔費和家電費用也更高。
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其三，四室一廳的房子沒有一室一廳的容易租出去。道理很簡單，一室一廳空間個人獨享，就算把大廳隔開，也只用忍受一個室友，但四室一廳可能要與四個室友相處，且公共區域均攤面積更小，所以這種戶型並不是單身租客的首選。
換而言之，如果關莎就只圖利潤只經營大戶型的房源，那很可能造成出租率下降，任天行之前給關莎擺過一份研究報告，就算拿房成本是5.5折，出租率只要跌破65%就別想賺錢，更別說關莎如今7折的拿房成本。
故出租率這個指標關莎一定不能犧牲。
要保住出租率就意味著關莎必須去經營小戶型，雨露均霑，如果想在這個基礎上提高利潤率，只能儘量找一些房齡新一些的房子，最好是簡裝過的非毛坯房，這樣裝修費還能再省出幾個銅板。
“沈儷姐，我們只能儘可能多挖一些大戶型的房子，但也不能挖太多，否則出租率可能就要降低了。”
“平均一點怎樣？”沈儷說，“我們現在一室一廳和二室一廳的佔了70%，想辦法降低到60%呢？”
“我覺得這個可以。”
關莎於是又重新計算了下成本，如果一室一廳和二室一廳各佔30%，三室一廳和四室一廳各佔20%，5年下來裝修和家電的均攤
