房價博弈

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但是，房地產開發商不願意房價下跌，那麼市場也會有相同意願嗎？消費者也會有這個意願嗎？如果消費者沒有這個意願，那麼房地產開發商所面臨的風險不是更高嗎？這當然與住房產品的本性有關，房地產開發商能夠用這種本性來壟斷性定價，也與政府對房地產市場理解有關，從而使得房地產市場宏觀調控難以把握其關鍵。

比如，在近一段時間來，從北京、廣州及上海等地的房地產市場來看，儘管宏觀調控之後房地產市場有所反映，但房價上漲仍然是主基調，但這些地方在房價上漲時又有大量的樓宇空置沒有出售。特別是北京、上海更是如此。如果按照房地產開發商的說法，房地產市場的價格是由市場的供求關係決定的，那麼當有大量的房子空置而無法出售時，房價應該是向下行的，但實際結果相反。

還有，我們應該看到，近幾年國內房地產市場的快速發展，應歸功於銀行個人住房按揭產品的推出，如果沒有銀行住房按揭產品，國內許多民眾是沒有能力進入房地產市場的。有資料表明，目前國內個人購房，91％以上的民眾是透過個人住房按揭貸款完成的。但是從最近央行公佈的資料來看，2004年個人住房按揭貸款達到4700億，宏觀調控後的2005年個人住房按揭貸款迅速下降到2600億，僅及2004年的一半，到了2006年一季度個人住房按揭貸款為256億，僅及2004年的1/5，不及2005年的一半。同時，從房地產開發資金來源的定金與預收款（也主要是居民住房按揭貸款）來看，2006年1～2月它同比下降24�5％。不少地方房地產契稅徵收增長也大幅減少。這些都說明目前房地產市場銷售不是很好。

也就是說，近一年多來，特別是今年一季度，個人住房按揭貸款成倍地下降。而這就說明了由於房價上漲過快，國內居民（其中也包括炒房者）住房消費大量減少併發生了根本的逆轉。但是，大家不明白的是，在國內居民住房消費迅速下降的情況下，國內房地產市場卻異常活躍、價格迅速上漲，如北京與深圳等地房價還在上漲。面對著不斷上漲的房價的壓力，面對房地產商對市場價格的操縱，有些地方的購房消費者也希望能夠組織起來，希望以這種組織方式來對抗勢力強大的房地產開發商。這種願望反映國內住房消費者的無奈，也使得一個房地產的經濟問題開始轉化為社會問題了。畢竟，當房價高得絕大多數人都無法進入該市場時，不僅說明這是一個無效率的市場，也說明了這是個存在嚴重的制度缺陷的市場。毫無疑問，對於這個市場，政府對它的重大改革也就不遠了！在這種情況下，儘管與房地產市場相關的既得利益者會採取種種方式來阻礙改革，會利用其手上所掌握的種種資源來誘導民眾證明其行為的合理性，甚至於可能讓其不合理的利益制度化。但是，當我們的民眾能夠理性對待這個瘋狂的市場時，其實這個市場的最大主動權完全掌握在消費者手中。因此，只要購買房子的消費者是理性的，就不會為房地產開發商所誘導，也不會進入房價瘋狂上漲的市場，在這樣的情況下，房地產開發商想不以降低房價的方式來擺脫其困境都不容易了。

總之，房地產開發商是不願看房價下跌的，因為這樣做，他們面臨的風險最大，而且一旦房價下跌，這種房價下跌骨牌效應是誰都無法預見的。在這種情況下，房地產開發商只希望藉助於另外的方式來擺脫其困境。但是市場是無情的，房地產開發商這種專案交易的方式能否夠幫助他們渡過難關尚不可知，結果如何不妨拭目以待。

對房地產市場政府應更有作為

國內房地產市場，儘管經過2005年宏觀調控，目前仍然如火如荼。當然，如果市場發展是健康的，市場發展得火熱與繁榮也沒有什麼不好的事情，但是如果市場發展突破了現有的約束條件，也就會面臨著不少問題。特別是住房產品的特殊性，如果有人利用房地產市場的特殊性來炒作，那麼這個市場就會陷入混亂。房地產市場再要得到真正發展就不容易了。面對這種情況，政府的作為尤顯關鍵。

10月下旬，我去廣東，有朋友告訴我，珠江三角洲的房地產市場又開始出現炒作的苗頭，特別是深圳房地產市場，最近出現難得的價格快速飈升。有媒體報道，這是由於炒作上海房地產市場的幾百億資金開始南下炒作珠江三角洲的市場了。當時《南方都市報》邀我寫了一篇文章，文中指出，房地產市場是政府完全有作為的市場，也是地方政府落實中央