極道軍師

第97部分 (第1/4頁)

為了別人，妻子兒女，新知故交，都有可能。

鄭清顏過來還得有一段時間，平哥和廖哥吃完早飯自然是在花園裡喝茶等著鄭清顏。鄭清顏要來跟平哥說事情，沈為覺得別墅里人太多不大方便，讓梅凌帶著盛華和萬林去城裡轉轉，廖哥讓肖曙和小俊也跟了出去，五個人，開著那輛嶄新的賓士，出了平哥的花園別墅。梅凌是頭一次自己一個人帶四個身手超強的保鏢出門，坐在副駕上對坐在後面的盛華問道盛華，你為哥真的買了很多套別墅？

盛華搞不清楚梅凌言下有什麼含義，所以實打實說道是的。

“小俊，開到老巷子那邊去，我們去看看那兒有沒有想把院子賣出來的。”梅凌對開車的小俊道。昨天晚上沈為跟平哥說了在省城收購老宅的想法，梅凌是每個字都聽上了心，雖然當時沒有發表什麼意見，實際上早就打定了主意要照沈為的說法買幾進院子來放著，一是她曉得沈為肯定喜歡住這種房子，二也是一種穩當的投資。第三，梅凌本來就是學建築設計的，本身也對這些感興趣。

“嫂子，這種房子的價錢肯定不便宜，而且還不一定有人願意賣。”盛華順口道。

他叫了一聲嫂子不打緊，梅凌心裡頭舒坦極了，盛華是貼沈為最近的人，他叫嫂子無疑就是承認了梅凌是自己人，跟著萬林看梅凌的眼神就不一樣了，也道嫂子咱們先去看看，真有好的你看上了咱們再回來讓為哥一起去看。梅凌自然感覺的到這些變化，心裡樂滋滋的道，想辦法的話總會有人賣出來的。

小俊說話就要直接的多了，不過他沒跟著叫嫂子，還是按著以前的稱呼說凌子你看上哪兒了，跟我們說一聲，我明天就帶著人去跟戶主談，我還不信，又不是白要他的，該多少錢多少錢，不賣的話我再加點，他還不識相？當真不曉得鍋兒是鐵打的。

梅凌聽了咯咯笑道胡說八道，這要是讓沈為知道了還不罵死我。萬林馬上介面道嫂子你放心，我不得說。肖曙自然也是舉手表態，打死不說。梅凌看都不看盛華，曉得這裡面怕是他的嘴才是最緊的。

他們說說笑笑的要去買老院子，別墅裡沈為正拿著平哥公司裡的人送過來的一個資料夾仔細的研究著。

原來房地產開發商的操作都是大同小異，透過拍賣或轉讓得到地塊，如果關係好，地價款還可分期付款，然後找關係改容積率，比如說某地塊拍賣總價是8000萬，佔地10000平米，拍賣公告的容積率是1：1，那就是隻能蓋1萬平米的房子，那每平米的樓面地價就是8000元，這也是開發商和有關部門很愛拿來宣揚的。

樓面價成本就8000再加上建築成本2000元，還有各種稅費，每平米賣11000看上去確實不貴。其實容積率只要關係夠硬，是可以改成2：1甚至更高，那就是能蓋2萬平米的房子。所以樓面價成本只剩5000，但照樣賣你11000。所以每平米開發商就可以多賺5000元。如果容積率改成3：1那每平米開發商就可以多賺7000元，如果改成10：1那就是每平米多賺9000。中間的利潤太大了。當然開發商改容積率也是需要付出不少灰色成本的。以此類推，很多公開的土地拍賣也是作秀，如果是局外人來，有關部門就運用潛規則不給改容積率。這也是土地壟斷的另一種手段。

如果容積率沒有搞定，開發商一般會延遲開發，或者乾脆囤地，當然這同樣需要處理好某些關係，因為很多地方有規定拿地後2年必須開發，但實際往往是雷聲大雨點小，這還是取決於關係。改好容積率，就可以著手開工了，基本上都是建築商墊錢，開發商所用的資金很少。地基出土後就可以開始預售了，預售的時候，自然有很多房地產代理公司擠破頭，開發商完全可以待價而沽，而且實際賣的時候都是把比較不好賣的戶型和樓層先拿出來賣，好朝向好賣的都是先留著。沒有實際成交的時候，開發商和銀行的夢幻組合也就正式登場了。

如果很多房子沒賣出去，這樣開發商就要佔用很大的資金，從而被迫降價促銷。但實際情況是開發商完全可以“假按揭”，自己出首期款讓自己親信的人以個人的名義大量購買開發商自己的房子，然後成批的向銀行按揭，開發商就拿到房子的全款了。之後如果房價漲了，扣除銀行利息，賣給真正使用者時，開發商還可再賺一次然後再轉按揭。

比如說開發商開發的房子，2000年1月每平米賣2萬，開發商讓自己的某個親戚買300平米，總價是600萬，開發商先給自己的親戚180萬辦購房按揭手續（7成20年貸款），然後開發商的公司