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他進從楊八錘處得到訊息，立刻帶著宋和美娜飛過來，要跟龍飛當面談合作的事宜，並將一份專案基本情況及合作意向傳真過來。
龍飛一看，上面寫著：
春明市泰國城專案規劃總用地面積4561.5平方米，總建築面積3398.21平方米，建築密度39%。作為商業經營場所，自有停車位有1111個。
透過銷售該物業5年經營權實現專案投資回收6個億（此為開發商的最低心理預期，達到約5萬元單鋪的銷售均價）。專案產品設計以2層結構房屋為主，該商鋪佈局基本採用圍合式佈局，專案內部通道基本採用2.2米寬度。
專案由開發商以買斷20年經營權的方式取得，現準備拿出5年經營權進行銷售實現回款。鑑於此，專案商業規劃和佈局需要做大面積調整，在增加經營面積的同時，又要考慮不要出現死鋪、死通道、死角，同時充分利用中庭的空間面積及利用層高來調整和變化空間的層次感。
不能脫離市場依據一味求高回報，高回報必然帶來高風險（可能導致專案開盤就死）；同時在銷售經營權的過程中一定要考慮經營者如何介入並能獲得商鋪投資利潤空間（不僅僅是經營收益）——況且該專案還沒有所有權，投資者投資的保障何在？
龍飛看到這裡，對林大力說：有些問題你記錄一下。
規劃中，犯了一個商業規劃佈局基本原則：主要商業中心不能放置在無通道退路的死角內，尤其是商業區重心嚴重偏於專案最尾部分。
由於在此規劃下，消費者必須經歷一個相當長的交透過程才能到達。在到達重點商業區過程中，如無較吸引人的興奮點，則消費衝動將逐漸喪失。
而作為泰國城，其重要特色不外乎3個重要點：建築特色、民俗表演、旅遊商品，因此必須將三個特色中表演部分重點移動到死角的內部，即能形成充分的圍合封閉欣賞，又能帶動大量人流在進入過程中產生隨意消費，隨時保持高昂的消費興趣。
該專案的重要商業利益點應該在於旅遊商品的銷售經營，而非展示或表演，因此要透過商業規劃調整，將商業價值及經營模式進行轉變。
在專案原規劃中可以明顯感受出規劃者用意在於將重點放置在表演及展示上，因此在專案入口設定舞臺，並留有大片空地及綠地，想在入口吸引住顧客，並試圖引發消費衝動；同時又想透過物業頭部區域的空曠，吸引夜市消費的可能。
但在此規劃條件下，一是該專案目標吸引者不是當地市民，二是即使吸引了消費者進入消費，消費也將是不完全的，在消費過程中，會被通道的冗長、通透感不足逐漸失去消費興趣，從而降低商鋪經營價值，失去投資可能性。
該專案在內部規劃中，基本形成內部商鋪大面積死角，主要為兩腰位置，受入口狹小及通道較窄的影響，人流必然會相對較小，使商業經營價值不高。
同時由於在兩腰中部商鋪之間為一個大面積的、類似於休閒小廣場的大型通道會給人流帶來較大空曠感，讓人一目瞭然，反而沒有購物探幽情趣。
規劃調整建議
在商場內部組織中對通道尺度的把握相當重要，太窄太寬都會失去消費樂趣和舒適感。因此要建議做以下改造：
去除一樓原餐飲區域，理由：餐飲汙染及上下水排放將影響一樓門廳部分環境及形象。
保留原水區木製平臺，做內部展示及促銷區域，同時又滿足其交通功能。可移動鐵製樓梯保證在展示期內二樓通道依然存在，同時又不影響其促銷展示。
中部商鋪佈局使中部即保留通道功能，同時讓出兩側的通道，增大絕大多數鋪面的交通需求提升周邊鋪面價值——這是挽救整個大盤的根本！
形成二樓回型通道，並促使該專案四周交通可達性——增設3部明顯的垂直交通。同時在中廳抬高1米淨空做成空中看臺，業態用作餐飲水吧，使該看臺即造就內部的錯落感。
又保證中庭一定的通透感，並使主入口兩側形成副看臺，保證專案通道的價值。此設計要求一層層高至少達到4.5淨高，因此建議專案一、二層層高均不低於4米。
至於目標客戶群分析
一是消費目標客戶群該專案目標消費群必然是以旅遊人群為主，其次才是市內常住居民。作為泰國城的定位主題，其餘平米的建築面積體量太小，而業態上僅僅是旅遊用品也是遠遠不夠的。
如果真正要做夠泰國城的味道，必須是泰國的餐飲+娛樂+
