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了一套
價值400
000澳元的租賃公寓,這筆錢全是貸款所得。由於有息貸款的還款額遠比租金要高,該房東每
周須往外掏330澳元。但這是稅前價格,等扣去所有的免稅部分,房東每週就只須往外掏80澳
元了。
此外還有無處不在的“投資研討班”(這好像是澳大利亞特產),專向一竅不通的投資人解釋
租賃性產業穩賺不虧的魔法。臭名昭著的“存款債券”也是澳大利亞特產,有了它,你只要給
一兩千塊的首付就能買下一套“計劃外”公寓。
可有一個小問題:想當房東的人數,遠遠超過了想做房客的人數。我們修建的租賃住房大大
超出了需求量。公寓價格明顯下跌,尤其是在悉尼和墨爾本。我們的住房投資回報率低得可
憐。在20世紀80年代中期,收益是8%(收到的租金與產業的市場價格之比),現在跌到了3。
5%(如果你扣掉利息、維修和中介費等支出,那就只有)。至於商業性產業(工廠、商
店和辦公室),至今收益仍為9%。租賃住房的收益在英國和北美皆在8%以上。我們的收益這
麼低,顯然是尾大不掉的徵兆,房東的供應量超過了房客的需求量。
回到主要問題上,房地產繁榮期顯然是由已有住房者帶動的。在低利率帶來的強勢購買力的
推動下,這部分人紛紛希望換購更好的住房。所以,一方面來自投資者的巨大需求代表對更
多住房(尤其是公寓)的需求;另一方面來自已有住房者的需求卻是追求更好的住房。哪些
方面要更好呢?對一些人來說,這意味著房子更大或者裝修更好,可在我看來,大多數人想
要的是位置更好的住房—也即位於高階社群的住房。有時候,“位置,位置”意味著靠近港灣或
沙灘的郊區,但我想,如今它多指“近些,再近些”。房地產界的一大長期發展趨勢是人們想
要住在靠近城中心的地 方—雖說港灣、沙灘與市中心並不一定互相排斥。
住得近些的強烈願望,解釋了新修公寓多修在CBD之內,或靠近CBD的地方。即便如此,高檔
近郊社群裡裝修良好的房子,其供應量大體是固定的。你看出癥結所在了?大批已有住房者
帶著高漲的貸款額度—也即購買力—開始爭奪供應量大體固定的高檔近郊社群裝修良好的房子
,接下來會發生什麼?房屋的價格一路攀升。
確切地說,是翻了兩番多。1996年6月到2003年12月間,悉尼中等住宅的價格上漲了130%,墨 。。
對住房的迷戀(3)
爾本上漲了140%,布里斯班上漲了120%。然而,值得注意的是,早在房地產熱潮開始之前,
悉尼的房價就比墨爾本高40%。所以,儘管2003年12月全國中等住房平均房價是澳大利亞人均
年收入的倍,墨爾本卻為倍,悉尼更是接近10倍。
然而,對於房地產繁榮期來說,事情不止於此。當然,房地產市場是出了名的時冷時熱。為
什麼呢?我以為,主要是因為人是群居動物。倘若我們看到其他人都在換購更好的住房,必
定會產生一種剋制不住的參與衝動。我們害怕落於人後。我們看著房價飛漲,認為要是自己
再不抓緊時機,就會錯失良機。這種對房價永漲不跌的期待,在一段時期之內能夠自我延續
下去。可出於種種不甚明確的原因,繁榮總會到頭—大多數時候是戛然而止,也有的時候比較
幸運,是緩著陸。
所以,從一個層面上來說,這次地產繁榮期代表著對低通脹低利率的一次性調整,也表明了
住房所有者對“靠近市中心”的持久偏好,而從另一個層面上來說,房價很可能會漲過頭—尤其
是因為稅額大幅減免的慫恿,再加貸款購買投資性房產的投機熱潮。
如今房地產繁榮時期確確實實已經結束了,它留給我們什麼樣的結果呢?從霍華德政府2004
年10月以大幅優勢再度當選執政來看,大多數人是心滿意足的。還有什麼能比飆升的房價更
討投票人的歡心呢?可事實上,我們的境況並不見得有多好。很多人覺得,對於經濟,他們
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