次貸危機與房地產泡沫

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市場到底怎麼了，次貸危機又是怎麼爆發的呢？

第二章　房市鉅變與次貸危機的爆發（2）

2�從牛市到熊市

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美國房地產市場的特點

美國國土面積遼闊，人口數量少，其人均和家庭居住面積均處於世界前列。根據2006年的統計資料，人均居住面積大概為60平方米，家庭平均居住面積約為170平方米。

美國房地產市場的一個顯著特點是二手房佔據銷售市場的主導地位，這與中國市場有明顯區別，中國房地產市場中的待售房屋大部分都是新建房屋。呈現這種特點主要是因為美國人遷徙頻率較高，因而房屋換手率很高。以2006年為例，美國國內全年共售出約765萬套房屋，其中二手房佔到86％沈洪溥，陳玉京�近期美國房地產市場的基本特徵和走勢［J］�宏觀經濟研究，2007（6）�。

蓄勢待發

人口大量流動推動了美國的城市化程序，在此程序中，土地價格逐漸上升，再加上人工和建築成本，共同拉昇了房屋價格，推動了美國房地產的發展。

2000年，美國中西部和南部平均房價大概是15萬美元，東西部海岸郊區平均房價為25萬美元左右，兩者差距還不到一倍；而在　1970年，兩者的差距實際只有1/5，可見美國房產在部分地區升值速度之快，地區級差之大。但是在1970年到2000年的30年中，絕大多數年份（共18年）美國房價年增長幅度僅為2％，甚至比當時的消費品物價指數（CPI）的漲幅還要小，只有很少的年份超過5％沈洪溥，陳玉京�近期美國房地產市場的基本特徵和走勢［J］�宏觀經濟研究，2007（6）�。這為20世紀90年代後期房地產市場的井噴埋下了伏筆。

一項政策引發的房市井噴

進入20世紀90年代以後，美國房地產開始新一輪價格上漲。但真正觸發美國房市井噴的是一項政策的變動——美聯儲的利率政策。

2000年網際網路泡沫破裂以及2001年的9？11事件使美國經濟備受打擊。為刺激經濟恢復增長，美聯儲採取了低利率政策，到2003年6月的時候，聯邦基金利率已經降低到1％，達到46年來的最低水平（圖2…1）。在基準利率下調的帶動下，房貸利率也不斷下調（圖2…2）。在低利率政策刺激下，美國的企業與家庭開始大量貸款對房地產進行投資，美國房地產市場開始出現供銷兩旺的火暴局面。如圖2…3、圖2…4和圖2…5所示，美國房貸發放數額、房價、房地產銷售量從2000年下半年開始全面飆升。

同時，美國的金融創新，即我們前面談到的次級貸款、次級債券以及其他金融衍生工具，使得美國中低收入階層在沒有良好信用和不需要很多首付款的情況下就可以買房子，進一步刺激了美國人購房的積極性，推動了房地產市場和金融市場的繁榮。

圖2…11990～2008年美聯儲基準利率

圖2…2美國住房按揭貸款利率

說明：上方線條為30年固定利率貸款的利率，下方線條為1年期浮動利率貸款的利率。

資料來源：美國聯邦房地產企業監管辦公室（OFHEO）。

圖2…3美國別墅類（Single…family）住房貸款發放額

說明：Conventional指常規住房貸款；　FHA/VA指聯邦住房管理委員會（FHA）或退伍軍人管理局（VA）擔保的住房貸款；單位：百億美元。

資料來源：美國聯邦房地產企業監管辦公室（OFHEO）。

圖2…4美國曆年住房銷售量（單位：千套）

資料來源：美國聯邦房地產企業監管辦公室（OFHEO）。

圖2…5美國HPI住房價格指數相對上年同期變動情況

資料來源：美國聯邦房地產企業監管辦公室（OFHEO）。

成也利率，敗也利率

房地產市場的持續繁榮，帶動了建築、建材、裝修等相關上下游行業的快速增長，從而使房地產市場的狀況與宏觀經濟的發展趨勢緊密聯絡起來，這在很大程度上支撐了美國經濟的強勢發展。根據部分學者對美國房地產市場與宏觀經濟的相關性分析，2001年美國房地產市場的發展使已經明顯進入衰退期的美國經濟的增長率提高了0�5％。如果不是房地產市場保持繁榮發展，2001年美國經濟的增長率就會是全年負