房價之謎

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商生產的產品可以有差別；也可以是沒有差別的。在一個寡頭壟斷市場中，具有支配力的是少數幾個廠商，並且這些廠商之間相互依賴，各廠商之間經常存在非價格性競爭。

總有人聲稱我國的房地產行業不但不存在壟斷，反而集中度不夠。如萬科集團董事長王石在接受記者採訪時表示：全國現在有將近6萬家房地產企業，2006年第一名的萬科，佔有率只有，而美國第一名是；中國前五名加起來不到5％，而美國是17％。2003年，香港前十家的佔有率是80％，前三名超過了50％。

然而，整個行業沒有進入寡頭壟斷，並不意味著在這個行業的特定區域和特定時間市場上不存在區域性的壟斷。我國房地產市場是一個區域性市場，當涉及到某個區域市場時，廠商的數量就比我們研究全國市場時要少許多，而有實力的廠商則更少。在特定的時間週期，極易形成區域性的寡頭壟斷市場。

房地產市場區域寡頭壟斷最主要的表現就是對區域內土地資源的壟斷經營。在掌握了區域內稀缺資源的基礎上，也就擁有了本區房地產商品的定價權，成為了該區的區域壟斷寡頭。這樣，房地產商賺取的就不是供求平衡時的邊際利潤，而是非均衡市場的壟斷利潤，甚至價格成倍成倍上漲也不擔心房子賣不出。2004年天鴻、萬科等幾家開發商在北京開發的專案的銷售額和銷售面積卻佔北京市場份額的41％和，如果放在北京某一區域內這一數字會更大。

房地產行業是典型的資金密集型企業，土地供應在採取“掛拍招”的辦法後，使得只有大資本才能盡佔先機，透過公開的土地拍賣取得土地的成本少輒幾億，多輒十幾億甚至幾十億。在這種情況下，資本的門檻實際上形成了房地產的壟斷性。近年來，中國土地出讓市場上“地王”頻現，地價屢創新高，2007年底甚至出現“麵粉價格比面還高”的現象。然而，能夠拿出數額巨大的資金用於獲取土地的只有行業寡頭。近年來，土地競拍實際變成了少數房地產大牌公司的遊戲，壟斷跡象越來越明顯。全國多個城市的土地招拍掛市場上，總是活躍著那幾個熟悉的身影：萬科、保利、金地、招商地產等，大量土地被其收入囊中。資料顯示，在2005年之前，從全國宗地出讓情況看，大開發商拿地比例為10~15％，而現在的一線城市大開發商拿地的比例已達到50％以上。txt電子書分享平臺

區域寡頭壟斷的房地產市場（2）

對於我國房地產業來說，區域性使得房地產商競爭範圍縮小，房地產業在特定區域內只存在少量有競爭實力的廠商，他們相互影響程度高。因而，我國房地產業的區域性寡頭壟斷結構使得價格合謀具備了市場條件。如果這一空間上的壟斷又疊加在時間維度上，即在某一特定的時間週期內，則更為嚴重，甚至演變成絕對壟斷。因為房屋開發建設從前期規劃到形成銷售需要一定的建設週期，在特定的時間內特定的區域形成唯一的產品提供商的情況在中國房地產市場屢見不鮮。房地產商實現價格合謀的方式主要有兩種：

一是價格領袖制。比如後來的房地產商可以根據先來的房地產商開發房子的價格制訂價格。現實當中幾乎所有新樓盤開盤，都會以周邊已售或待售房價作為定價參照，相互競價。你每平方米漲500元，我就漲800元。這種價格跟進在不同土地來源的臨近樓盤專案上表現的最淋漓盡致。從全國的房地產市場來看因為透過招拍掛形式賣地大約不過5年左右，近年開發的樓盤有一大部分是過去低價拿的地，而一個區域內假如只有5％的開發商是透過招拍掛高價買的地，開發的樓盤最後算下來要賣5000元/平方米才能保證30％的利潤率；另外95％的開發商是前幾年超低價拿的地，賣3000元/平方米就有30％的利潤空間，但因為有樓盤賣5000元/平方米，其他開發商就肯定會往上靠。

二是產品差異化。房地產業是高度產品差異化產業，而產品差異化競爭意味著進一步弱化價格競爭。中國社科院的況偉大調查認為，北京27家開發商中，僅有一家開發商選擇與其它開發商的競爭方式為“打價格戰”。27家企業全部選擇了產品創新，24家企業選擇了加大廣告宣傳與提高產品質量。這幾年來開發商在產品創新上是做足了功課，從外牆的噴塗到馬賽克到條磚再到方磚，從明廳到明衛再到動靜分離，從錯層到複式再到寬敞氣派的挑高大廳，從中心花園到寬棟距再到短進深，從獨棟別墅到雙拼別墅到聯排別墅再到疊拼別墅，而廣告已成為房地產市場競爭中非常重要的一個手段。有句戲言：“我國