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元稅收損失,叛決於志軍犯翫忽職守罪,免予刑事處罰。而在3年前,於志軍因受賄罪被判處有期徒刑15年。

剖析於志軍受賄、翫忽職守案的意義在於,這個掌握實權的“小小土地爺”,在領導急於出政績的過程中火上澆油併火中取慄,從而引發土地失控、房價上漲、房地產市場混亂。於志軍不但是“小吏大貪”的代表,更是當前房地產混亂批租的代表。因為涉及土地批租、規劃審批、建設許可等房地產開發的各個環節,於志軍受賄、翫忽職守案堪稱中國房地產市場*的經典案例。

經營城市,新理念下的批租土地風潮

於志軍受賄和翫忽職守,離不開當前的經濟大背景和青島獨有的小氣候。

在新世紀以來的經濟大背景下,很多城市官員的政績工程是城市建設,並由此引發了土地違法案件的屢屢發生。目前查實的土地違法案件中,地方政府違法佔地、違法批租土地問題突出,凡是性質嚴重的土地違法行為,幾乎都涉及地方政府或相關領導。

與土地違法案件層出不窮相對應的是近年來全國房價的持續上漲,造成這種現象的根源在於,出讓土地的收益已經成為地方政府收入的重要來源,賣地越多,地方政府“手頭”越活,土地和房價越高地方政府收益越多。所以某些城市房地產價格的過快增長並非完全是市場因素使然,而是地方政府動用各種手段抬高地價、拉高房價的結果。

政府主導下的土地違法的根源,有一個重要原因是過去我國實行的是統收統支的稅收體制,稅收歸中央,地方政府花錢要向上邊要,地方政府的決策和行為也依賴中央政府。而20世紀90年代實行分稅制改革以後,地方政府在稅收方面有了利益驅動,賣地後地方政府不但可以獲得土地出讓金,而且可以從土地交易中獲得一定稅收。

當政府的收入主要靠土地來支撐,那麼賣地就變成了增產增收的捷徑,高樓林立也就成了政績工程的標誌。於是房價帶動地價,地價拉動房價,批租土地的惡性迴圈開始了。這種殺雞取卵的行為不僅使廣大群眾利益受損,也使整個土地開發和房地產市場面臨崩盤的危險。2007年下半年以來全國各大城市的房地產市場連連受挫,房價低迷甚至屢屢下降,就是這種惡性迴圈的惡果。

具體到青島,就不能不說到青島市區的框架結構。青島的第一代城市框架是20世紀30年代沈鴻烈當市長時搭好的,以中山路為中心,侷限於海濱一帶。第二代城市框架是1989年俞正聲擔任市長後,把市委、市政府搬到荒涼的東部,帶動了嶗山區的開發。俞正聲決定搬遷市政府成為城市發展的一個經典案例,全國很多城市都學青島把市政府遷出市中心。1997年俞正聲離任時,青島的城市結構向東延伸到香港中路,相當於用10年時間造了一座新城。之後青島幾年沒有大的變動。 。。

第七章:土地爺引發青島官場“大地震”(2)

直到2000年10月,杜世成到青島任市長,這座百年島城開始了新一輪擴張運動。之前俞正聲東進到浮山灣就停下了,杜世成則把路一氣兒修到了嶗山,並且開始興建全長280公里的濱海大道。俞正聲主要是線型發展,杜世成搞的是多點開花,品字形發展,要建成包括青島、黃島、紅島在內的“大青島”。

很多領導都想在自己任期內幹出一些業績,抓城市改造工程是最快捷的。但城市改造的資金從何而來?政府手裡有地但是沒錢,企業願意來投資,杜世成把這種政府與企業的聯手美其名曰“經營城市”,以地生財,城市美了,個人還能在政治上和經濟上得到雙重實惠。這就是當前很多城市熱衷於城市建設的一個原因。

杜世成到任後提出“經營城市”的口號,一開始青島市民莫明其妙,有人還為之叫好,等到後來明白了“經營城市”就是賣地時,不少人轉而破口大罵。2000年之後,青島的地價越賣越高,每賣出一個高價,當地報紙上就稱之為“經營城市”的“偉大成就”。

在“經營城市”的旗幟下,衡量“經營”成效的標準之一,就是青島市的房地產價格。有報道稱,青島市區的房價自杜世成上任之後,同地段房屋房價每年漲幅在25%以上。政府壟斷和操控下的土地價格升高,的確增加了政府收益,但同時也提升了房價。杜世成等人獲得了更多可以支配的財力和權力,商界的同盟者也可以獲得更多的利潤。

一方面,青島市擁有排名全國前列的高房價;另一方面,這些高價房屋並非都被缺房的城鎮居民買走,原因之一是城鎮居民的平均收入

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