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說完,我買了單就走。 李自為在停車場很不解地問我:“天總,你怎麼改性了,今天明明可以到口的肉怎麼不吃啊?”
我笑了笑:“你小子懂什麼,這是戰略戰術的問題。再說,要不是你要看電影,我能這麼早走嗎?”我這是一個甜棗。 李自為一看錶,哎了一聲,開車便走。 我望著他的車燈消失在燦爛的車河之中,輕輕嘆口氣,打了個電話給王巍巍,說我現在就過去。
作者:天佑中華A 回覆日期:2008…7…18 16:34:31
第三十三章
很多人都認為開發商都是些藉著政策發不義之財的奸商,可是,事實上,開發商在全國性的房價上漲風潮中一直處於一個很尷尬的地位。一方面,他們要冒著巨大的風險來面對一天比一天高的土地成本和政策成本,忍受著政府和政府官員的盤剝;另一方面,還要忍受著消費者的各種指責,當著黑心肝的代言人。我在做第一個房地產專案時,除了地價,我們要交六十四項行政性收費。我和莫小平在核算成本,她深有感慨地說,如果這些收費減少一半,中國的房價至少降三分之一。為了少交或者免交某些費用,開發商必須想方設法拉關係走後門。我一直認為房價過高最大的問題,在於開發商對政府官員的行賄賄行為由買房者承擔。而國家對房屋價格的控制事實上是加大了稅收,但是高稅收最後轉嫁到了購房者身上。中國最大的房地產商是誰?各級政府,它們利用手裡的土地批租,然後再向房地產商收取各種名目繁多的費用,等房子建好了,賣出了它們還要向房地產商和購房者收稅。房地產商有風險,可是,各級政府那是包賺不賠啊。其實房地產也是風險投資專案,只是和股票等玩意相比,它不會一夜之間讓你血本無歸而已。
作為一個房地產開發商,我真希望中國各級政府的官員不要自從資料去分析GDP的增加,而是從當地普通家庭的年收入和當地的房價的比例去看。我一直想問他們一句話,你們政府認為用一個普通家庭20…30年的全部收入去換一套只能用幾十年的房子,正常嗎?一套房子,首付掏空了上代人的積蓄,分期付款讓這代人沒有什麼積蓄,這是哪個國家能幹出來的事情?可是這奇妙的事情就發生在社會主義的中國。房產只是眾多產業中的一個,但卻掏空了人們大量積蓄和未來收入。房價當然與開發商有直接關係,可是,那更多的是一種無奈。提高房價,使他們為了抵禦政策風險和市場風險不得不做的自我保護。資金是有成本的,做生意的人都知道,做生意是需要流動資金的,沒有流動資金,再大的企業也無法運作。所以對於開發商來說,他們更關注的是現金流,房子漲了當然好,可以賺得額外的利潤,但是,你要明白一個樓盤的銷售時間越長,對開發商本身越不利,只有傻瓜才會捂盤惜售,那要捂到什麼時候才是個頭?企業及時套現才是正路。開發商必須遵循生意規則,你如果硬要開發商要有良心,不能漲價,那我要說,這話你跟中國政府說最好。誰控制了土地,誰就控制了房價。所以,中國的房價不是控制在開發商手裡而是控制在政府手裡的,只是這個道理一般人不明白。囤積土地是需要鉅額資金的,就像生意人所說的壓貨,你能壓多少貨?賣幾十年?對有實力的房地產開發商來說,適當壓一兩塊土地,保證公司開發的延續性,節約運營成本是完全必要的,壓多了,誰有那麼大的資金?有這個能力的只有政府!
房地產行業的大部分利潤都被收到政府的口袋去了,尤其是在現在以拍賣拿地的現狀下更是如此。說個最簡單的,某城市的地王,44億的標價,土地面積1。3709萬平方米,容積率4。8,總建築面積6。58萬平方米,樓面價就是6萬多。也就是說,房子還沒建,政府就已經揣到自己口袋這麼多錢了。國土局為什麼那麼容易出貪官,受賄原因全是那紅線內外一米,或者容積率那零點幾的小數!很多朋友都以為,開發商是想咋建就咋建,可是事實根本不是那麼回事,國家政策在那裡呢,土地競拍就是一把刀,容積率又是二把刀,直接就限制了房屋總量的提高。地價是樓價構成中的一個主要因素,它的高低決定了房地產市場的走向。所以,一道政府搞房地產市場所謂的宏觀調控我就發笑,他們不是少收點地價,而是加稅,你說,這不是更加推動房價高企嗎?
經常有朋友問我,一個平方米的房子的成本有多少?我告訴他,其實,直接成本很小,比如我這個專案,建築成本大概在1850…2500之間。包括:土建,裝飾,園林,水電!土建是指毛坯大概1200元m2,包括地下室和基礎;裝飾部
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