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崇光在港擁有自己的物業，不受租價上漲之累。但集團在日本國內大做地產，而地價樓價急挫，集團負債累累。崇光只能是獨善其身、好自為之了。
1990年，西武在太古城開設高階百貨店，營業額頗為可觀，95。“96年度達8億港元，但一直未能扭虧為盈。由於西武在日本國內地產業務受到重創，決定收縮香港業務。1996年6月，香港華資著名的精品專賣集團迪生，連收購及注資共斥1。8億迅元，收購了香港西武百貨8成股權。香港西武間接擁有深圳西武55％權益，已獲盈利。迪生收購香港西武后，仍繼續使用”西武“的商標權，以便香港西武在內地開設西武分店——西式是日本及亞洲著名的百貨商號。
在香港的日資百貨中，事件頻發的是昔日風頭最勁的八佰伴。
筆者在前文談到，“沙田突圍”是日資來港發展關鍵性的一役，更是八佰伴首戰香港的一役。沙田八佰伴大獲成功，於是就有後來的香港共9間分店的設立。
沙山新城市廣場是新地（新鴻基地產）的物業，八佰伴租下這幢大型商廈的中心鋪位，帶旺了新地的整幢商廈的出租業務，也成全了和田一夫的香港夢。1983年協議租賃時，正值香港信心危機地產低潮，租價出奇的低，和田一夫一簽就是10年。
1993年，10年租約即將屆滿，八佰伴與新地重新談判續約。新成的代表仍是執行董事陳啟銘，期間，和田一夫和新地董事局主席郭炳湘還親自出馬。新地堅持要大幅提高租金，於是，到1994年9月10年租期屆滿前，八佰伴不得不削減一半面積，關閉了一半店面。
直接原因是租金上漲，這同時說明，沙田八佰伴的盈利已相當差勁。如果單論八佰伴在港的所有百貨業務，已經沒有盈利。
沙田八佰伴關閉一半店面，是八佰伴集團在港由盛轉衰的明顯標誌。
1994年5月，八佰伴將集團總部的寫字樓和“萬有樓”賣盤。會展中心49—50層，是和田一夫於1990年從惠泰置業手中買下的，價錢2。2億港元。4年後出售，售價達5。6億港元，買主為印尼財團高鼎公司。但由於買家事後卻撻訂近1。69億港元，八佰伴將其沒收，於1995年再次出售，獲款3。5億港元。
在1994年之前，八佰伴將天水圍的嘉湖商場售予新北江集團，還出售了藍田匯景商場的部分樓層。
對於八佰伴幾年來頻密出售資產，市場議論紛紛，最具代表性的推測是：八佰伴要把發展重心放在中國內地，因為香港可供發展的空間有限，市場嚴重飽和。而很少有人認為，八佰伴的內部出現嚴重的問題。
1996年4月，八佰伴要向內地轉移的傳言得到非常明確的證實。我們還是先看4月25日《香港商報》的社論：八佰伴集團宣佈於6月下旬將總部由香港移至上海，主席和田一夫並將留駐上海坐鎮，該項決定在日資以及本港投資者中引起一定震動。八佰伴是頗具影響的跨國企業，和田一夫更被視為眼光獨到的成功人士。6年前在香港經濟被看淡的情況下，八佰伴將總部由日本遷來香港，短短几年迅速建立了市場地位，旗下5間公司一年多時間相繼上市。八佰伴在香港的業務雖然未變，集團總部卻破天荒地移去中國，自然引起投資者側目。
八佰伴總部由港遷滬的原因，和田一夫及集團公關公司均日作出今人信服的解釋。和田一夫坦言在可見的將來，香港經濟難以我望有大幅增長。他的看法未必是對香港前景抱有悲觀情緒，而是就香港的發展空間與中國內地作出的比較。
不可否認，香港去年以來經濟放緩，消費瘦弱，對百貨零售業形成較大沖擊，有的公司被迫裁員或結業，八佰伴的業績亦不如前並出現虧蝕。在暫時的經濟調整面前，經營者需要尋求對策，不過將總部遷移顯然不僅僅緣於這種短期因素，而是集團發展戰略作出的轉移。
如果說八佰伴於1994年在上海設立首間超市是進軍中國市場論證的開始，那麼，現在，八佰伴在中國的發展戰略已經完成了全部論證。值得注意的是，這種論證完成時間是在中國製定並透過了“九五”計劃和2010年遠景目標規劃之後。
中國的“九五”計劃和2010年遠景規劃，展示了既廣闊又縱深的投資發展環境。隨著經濟高速持續增長，中國消費市場的發展潛力相當大。目前中國個人儲蓄存款餘額已達3。32萬億，居民的購買力與日俱增，消費檔次越來越高，作為生產、配銷、零售一條龍的八佰伴以中國市場為發展重點，自然是明智
