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香港的超級市場發育較日本要晚10年，這是因為香港的勞務工資水平相當於日本10年前的水平。1970年，後來屬英資怡和系的牛奶公司開設了香港第一間超級市場，連鎖店統一商號為“惠康”。1973年，後來屬於華資長實系的黃埔集團屈臣氏，也闖入超級市場領域，開辦了第一間百佳連鎖店。到八佰伴來香港發展時，惠康有98間連鎖店，百佳有87間，而屈臣氏本身也有約40間。全香港有大小超級市場約550間。
和田一夫來香港考察時，發現幾乎所有的較大規模的百貨超市，都集中在港島、九龍的老城區。
香港零售市場競爭激烈，服務水平都比較高。和田一夫認為，它們在熱情、周到方面，與日本的商店還有一定的差距。
當時已有幾家日本百貨公司在香港經營，對香港零售業的衝擊還不大，未構成災難性威脅。最早的一家是大丸百貨公司，由大丸與香港華資張玉良合辦，各佔51％和49％股權，地點在最旺的銅鑼灣，該店於1960年11月3日開業。此後，空檔長達10多年。
1973年9月27日，伊勢丹百貨在九龍尖沙咀開業；1975年4月2日松坂屋在銅鑼灣開業。進入80O年代形成一個小高潮，1981年8月26日，三越在銅鑼灣開設分店，店鋪面積竟達11000平方米；同年9月21日，松坂屋在金鐘開設香港第2號分店；1982年6月1日，東急百貨在香港旅遊商業中心尖沙咀也正式開張營業。
同年9月，由英國首相訪華引發香港信心危機，日本百貨商開始裹足不前。
和田一夫在籌備階段，數次赴香港。考察日本的同行，也是他來港的一大目的。他原來就對這些本國的同行瞭如指掌，又發現它們來香港後市場定位和經營策略基本沒變。它們都經營中高檔百貨，並且，都在港島、九龍的商業旺地。
和田一夫再次以“間隙理論”進行策劃、決斷。必須迴避競爭激烈的地區，到相對薄弱的地方進行發展。
他把目標投向新市鎮。
香港的新市鎮都在原屬“鄉下地方”的新界。
新市鎮的建設，是香港政府為減少市區人口、地皮、房屋、交通的壓力，於1972年開始進行的。最初是屯門、荃灣、沙田3個，80年代擴增到8個。和田一夫去時，沙田正在大興土木，至90年代沙田仍在建設之中。
沙田的地理位置優越，處於九龍市區北面，走隧道穿過獅子山僅2公里路程。沙田有大型住宅區、工業區、中心街區。中心街區在九龍至廣州的鐵路兩側，內有大型商場大廈、巴士站、大會堂、酒店等，行人在區內可完全與車輛隔離，人行天橋四通八達。沙田還有香港中文大學等4所院校，計劃設立53所中學和47所小學。當時人口約30萬，到本世紀末規劃人口為75萬。
以其氣派，沙田完全是一座中等規模的新型城市，它與老城區比，還有一個很大的不同，擁有大片的綠化面積。
那座面積10萬平方米、層疊式的商場大廈——新城市廣場，是新鴻基地產興建的出租物業。大廈內僅小型戲院就有6間。由於當時處於地產樓市低潮，租價較低，承租的商家不算踴躍。有八佰伴這樣的日本財團肯來沙田發展，新地集團主席郭得勝正求之不得，這樣可以帶旺整座出租物業。
於是，八佰伴以每平方英尺（摺合0。0929平方米）不及10港元的優惠租價，承租下大廈共四層約10900平方米鋪位，租約一簽就是10年，每月租金僅170萬港元，算是便宜之極。論面積僅次於三越公司的分店面積。
據新鴻基地產執行董事陳啟銘回憶，“1983年展開招租活動時，我們覺得如此大的商場，必須有一個大型百貨集團，租用數十萬平方英尺的樓面，才能令這個商場（出租）經營成功有望。在一家日資銀行幫手安排下，我到日本去與10多家百貨公司會面，見過不下10家百貨集團。”
由於中英談判，香港前景不明朗，那些日本大百貨公司都裹足不前。只有八佰伴的反應是積極的，結果達成協約。陳啟銘說：如果不是八佰伴，“日資百貨來港的速度，恐怕不會像目前（指90年代）這麼快。”
正當八佰伴進行開業前的籌備工作，傳來了好訊息。
1984年9月26日，中英關於香港問題的“聯合宣告”在北京草簽。宣告強調，香港現有的資本主義制度50年不變。香港股市立即回升，各業出現一派興旺的景象。當然，物業租金水平也會高漲，但在此之前，八佰
