地產泡泡

第4部分 (第3/4頁)

不過是金月區月亮湖開發區一塊1800畝地塊拍賣成功，政府給的一份禮物而已。鄒祥輝的本意是把它做成一幢寫字樓。但我認為這個地塊做寫字樓固然有前途，但做另一種新的形態可能效果更好，能最大限度地發揮這個小地塊、這一幢建築的價值。為此，我公司投入全部力量，作了一個多月的市場調查。像這個城市的這種彈丸之地，為了這個小專案做一個多月的市場調查，是很了不得的事情了。

我的策劃報告的題目是聳人聽聞的《如何在60天內銷售達60％　？》60％銷售率是開發商的心理底線。一般來說，這個城市的樓盤銷售達到60％已收回成本，餘下的40％差不多已是純收益了。我知道這樣的標題對鄒祥輝是有吸引力的。

當然，這並非單純的譁眾取寵。這個城市的樓市近年來一直很火爆，在經受2003年SARS衝擊後依然迅猛上升，而宏觀調控也沒能抑制這種勢頭。只是，問題在於，火爆的一直是市區的大戶型和郊區的排屋、別墅，郊區的低價房，以及是明珠江兩岸的房產。實際上火爆的背後，結構的矛盾非常厲害，大戶型樓盤的不斷推出與眾多工薪消費層的需求矛盾突出。隨著2005年客觀環境與主觀心理的雙重變化，中高價位住宅進入品質年代，市場開始挑剔開發企業的專業性和務實精神。在這樣的形勢下，推出一種新的居住形態，必須能夠亂中求勝，獲得意想不到的市場效果。

在對這個城市具有購房潛力的社會各階層進行調研之後，我把目標集中在25…30歲之間的小白領們。這些大學畢業不久、工作不久的年輕人，其實有強烈的獨立意識。而這獨立意識，最重要的表現就是希望擁有自己的獨立空間。租房、和父母合住、和同學朋友同事合租，等等方式，是當前這些年輕人的普遍居住現狀。而如果，他們用來租房的錢可以換來一套自己的房子，這會是怎麼樣的一種局面？

根據調查，我知道這個城市中，至少有100萬這樣的年輕人，光每年畢業的大學生就有4萬多人。這100萬人中，其中擁有強烈獨立意識、渴望擁有獨立空間的人，以1％的比例算，也有1萬，而這個專案總共也就431套房子。

這裡的關鍵是，房子每月的按揭費用接近於他們現在的租金，而首付也不能超過家人、親戚能支援他們的界線。據調查，這些大學畢業生，能從各方面得到的金錢在1000元到10萬之間，最多的是2萬元到8萬元。也就是說，如果把首付控制在8萬元以下，月供控制在1000上下，那麼，這樣的房子必然被成千上萬的年輕人哄搶。

於是，我引入已在北京、上海得到成功證明的SOLO概念。SOLO是一個英文單詞，含義原本為獨奏、單獨、單獨飛行。用到住房上，它指的就是獨立空間，小空間，自由空間。

在北京、上海這些大城市，以小戶型為主，倡導自由獨居為主題的SOLO生活風已在城市單身族中受到歡迎。SOLO戶型是有別於目前市場上通常意義上的戶型，其定義是：SOLO戶型就是個性化的尊重客戶生活方式的的精準居住空間。

針對這樣的客戶，每套建築面積必須控制在35平方米左右，房間就必須強調個性化介面，臥室和客廳不做明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設定來源於居住者本身。要細緻地構築輔助空間。強調舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。廚房更提倡開敞式環保節能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計算居住人數的小餐廳。輔助空間將所有輔助活動精確集合壓縮，可以最大限度地提高房屋使用率。

還有一個重要的環節，就是必須便利生活。小戶型小空間，意味著生活的不完整，比如，休閒活動場所無法進行，餐飲聚會之類的活動非常不便，這樣，就必須找到一個解決的辦法。這個辦法就是：給每一戶SOLO人家提供一個很大的客廳、一個很大的餐廳、和一個很大的娛樂場所。

就是說，可能整個戶型只有50平方，它的客廳卻有500平方甚至更大。如何做到這點？

不難。這，就是會所的建設。會所包含了休閒、會餐等各種功能。會所屬於全體住戶。因為，SOLO戶型不僅定義每套戶型的內部特性，同時還要求公共空間的SOLO化，迎合居住者個性需要的服務設施也是基本配置。所以，會所的建設至關重要。在會所裡面，除了上面提及的功能，還要有24小時便利店、24小時自助型洗衣店、24小時自助式健身房等等。

還要強調的是，考慮到這些年輕人