經濟學林論劍

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協會成員。從德國租借青島開始，青島公地轉為城市建設用地，土地所有權都變更為政府所有。政府所有公地，概不買賣，而是定期出租，租期為30~50年，期滿之後可以續期20~30年。

例4：英國：批租年期使用最多的是99年。譬如《資本論》第三卷第六篇第三十七章說，在英國，土地所有者把絕大部分用於建築的土地不是作為自由地出賣，而是按99年的期限出租，或者在可能時，按較短的期限出租。這個期限一滿，建築物就隨同土地本身一起落入土地所有者手中。

例5：澳大利亞：前文已經指出，澳大利亞的堪培拉，土地批租年期為99年。

（三）中國土地批租“年期”的規定是怎麼來的。

有人認為這個規定是拍腦瓜產生的。事實並非如此。

改革開放以前，我國土地採取的是國家所有、無償劃撥、不得轉讓的使用制度。20世紀80年代初，世界銀行向中國提出建議：土地是重要的生產要素，如果無償使用又不能流通，對中國的經濟改革將十分不利。從此，中國開始研究和試行城鎮土地的有償出讓和轉讓。1988年憲法做了修改，分離了土地的所有權和使用權，在土地國有的基礎上允許土地使用權作為商品流通。土地使用期40年、50年、70年之說，都是在這一大背景之下提出的。

根據原國家土地局局長王先進先生的回憶，當年為了制定土地使用權期限，國土局考察了許多國家。這些國家的政策各有不同，但基本道理是一樣的，就是土地是一種資產，要考慮人們擁有這種資產的經營、回報情況。這種資產的擁有期應該較長，以具有長期投資、長期收益的性質。這個基本道理也是我國規定土地使用權期限的出發點。賓館等商業用地，由於利潤較高，投資回收期較短，因此規定40年使用期；工業用地利潤相對較低，因此期限制定為50年；住宅用地一般為非經營性的，因此使用期限更長些，為70年。實際上，70年並不只針對住宅用地，而是我國土地使用期的上限。一些開發期較長的大型工程，其土地使用期也為70年。

“到期收回”這個規定違法嗎？

批租期限到了之後，該怎麼處理？我國的《城市房地產管理法》第21條規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條還規定了建築物的無償收回原則：土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，並依照規定辦理登出登記。

但是，中國政法大學的楊於北教授認為，從民法角度看，這種“由國家無償取得”，既不符合市場經濟平等、自願的原則，又明顯侵犯了民事主體的合法權利，同時，會對期限將至土地的有效利用形成負面影響。（參見《中國國土資源報》，2004年9月21日）中國房地產業協會會長楊慎認為：“到期後國家在收回土地的同時連同地上建築物一併無償收回。這一規定有其歷史背景，但從現在看來，有違憲法關於保護公民合法私有財產不受侵犯的規定，應當進行改革。”

如果說“到期收回”這個規定違法，那麼，國外的諸多“慣例”怎麼看？中國解放前後的諸多案例怎麼看？這些都違法了？顯然不能這麼認為。

（一）從國外的情況看，“到期收回”是一項慣例。

例1：BOT方式。土耳其總理奧扎爾於20世紀80年代中期提出了BOT概念，BOT方式是指國內外的投資人或財團作為專案發起人從某個國家的地方政府獲得基礎設施專案的建設和運營特許權，然後組建專案公司，負責專案建設的融資、設計、建造與運營。在特許期內以整個專案的現金流量來償還籌資的本息並獲取一定利潤。在專案特許期結束後，由專案公司將整個專案（包括土地使用權）無償移交給當地政府。

對土地批租制度批評意見的批判（4）

例2：前文已經明確指出，國外的慣例是，批租地契期滿後，土地連同地上產業無償收歸土地所有者。英國、澳大利亞、新加坡、美國、日本、馬來西亞、