財富幻象

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籌集資金，向全美國的消費者借錢，以便修建公路。消費者再向自己未來借錢，從汽車經銷商那裡申請中期貸款，以分期付款的形式買車。然後他再用手中的信用卡以短期借貸的方式在加油站裡購油。

在這個鏈條中，長期、中期和短期的消費均是借貸方式。政府和消費者都是向未來借錢，將明天的錢拿到今天來花。所以美國看上去公路四通八達，汽車銷售業一派繁榮。美國人石油消費之多，甚至使世界石油價格從進入21世紀後就開始不斷上漲，每桶原油價格頻頻創造歷史新高，世界經濟也由此被拉動了。但是，這一切都建立在未來的基礎上，而未來充滿變數。

房地產業是美國經濟的另一個支撐，也是21世紀初期美國經濟的唯一亮點。房地產業在股市一蹶不振的情況下始終能保持多年的繁榮頗為不易，也為美國經濟的未來埋下重大隱患。因為在美國購買房產，很少有全款購房的，幾乎所有人都申請貸款。只要有工資收入，都能夠獲得住房抵押貸款。

美國人看重的是先住房子後還錢的消費方式，這證實了詹姆士·摩根對凱恩斯絕對收入假定的顛覆。而下面這個近乎寓言似的故事，則向人們揭示了美國人負債生活的理念。

瑪麗與愛諾都60歲了。有一天，她們在公園裡散步時相遇。瑪麗驕傲地說：“我辛苦了一輩子，剛剛攢夠買房的錢，在過60歲生日的時候我終於住上了自己的房子！”愛諾卻非常自豪地說：“我30歲就買下了我現在的住房，向銀行貸了30年的款，可是我昨天終於還清了銀行的錢！”

這個故事反映了兩種不同的消費理念。瑪麗是傳統型的消費者，愛諾則是現代型的消費者。美國勵志作家以這個故事告訴人們要勇於冒風險、敢於創業，像詹姆士·摩根分析的那樣，先算好自己的消費，再決定怎麼掙回來。

住房抵押貸款是美國人負債的重要組成部分，一些人為此負債終生。

銀行重視這樣的貸款，因為它可以給自己帶來一個穩定的現金流。

比起股市，房地產的波動性小，上下浮動的週期又長，不像股市那樣，會給投資者帶來突如其來的衝擊。銀行貸款時，主要稽核申請人未來的賺錢能力，而不是他當時已有的資產。銀行看重的是貸款人的工作水平和收入性質。從這點來說，一個家財萬貫的退休者不如一個剛走向工作崗位的實習醫生，因為醫生的未來收入是增長的，而退休者能保持住穩定的收入就不錯了。

一位美國基金經理和我講過，因為他在美國一家著名的金融機構工作多年，掌管的資金超過10億美元，到銀行申請房地產貸款時，自然受到了優待。別人需要20％的首付，他卻被勸說只付5％就可以了。就是說，銀行主動建議為他提供95％的房款，等於房子基本是銀行替他買的，和租給他住一樣，還劃到他的名下，而且他可以選擇任何型別的房子，銀行肯為他承擔房地產交易的風險。如果他丟掉工作還不起錢，那麼銀行則可以替他處理房子。

其實他本人根本不想只付5％。既然敢買房子，他就已經準備出超過20％的房款。房屋貸款的利息遠高於他錢存到銀行的存款利息，接受銀行建議的話，他將揹負95％的貸款利息，這加大了他的購房成本。當時簽訂的又都是浮動利率的貸款，如果利率上浮，他的房地產抵押貸款成本就會陡增，上浮的利率越高，壓力越大。

其實銀行就是希望在貸款利率上獲利。一個高收入的客戶是潛在利潤的增長點，為此，銀行不惜冒房地產貶值的風險，加大貸款額度。他們甚至在住房貸款的基礎上為客戶提供裝修的貸款，還可能在住房抵押後提供淨值再貸款，讓消費者從裡到外都向未來透支。

房地產市場也是波動性的市場。雖然沒有股市波動那樣強烈和那樣頻繁，但房地產市場也有大起大落的時候。即便是香港那樣的彈丸之地，土地和金子一樣貴，房產在20世紀90年代後期，也曾經下跌了70％。

在西方世界這樣的例子也俯拾皆是，在哪個時代都有。同樣在20世紀90年代，在德國就有過1馬克一棟房子的價格。當然不是說房子幾乎一文不值，而是說那棟房子破舊得太厲害，修復起來代價太大，所以不好定價；政府又不願意隨便出手，就象徵性地售出，當然對房子的買主附加了許多其他條件。

美國聯邦政府在21世紀也這麼幹過，在新紀元開始的時候，就以1美元的價格把空屋和查封的房子賣給能把這些房地產進行改造並使之派上用途的地方社群，以便讓後者再把房子租給中低收入的家庭。美國聯邦