說真話的經濟學家:小蕾視角

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60％。這是最明顯的泡沫現象。房價從長期來說一定會隨著經濟增長和收入水平的上漲而不斷上漲，但是房價短期超過收入水平的大幅上漲，泡沫化風險會大幅上升。

不斷吹大的房地產泡沫會導致危機。房地產泡沫，讓日本經濟失去了“二十年”。泰國當年因為巨大的房地產空置率，一天有58家銀行破產，引發亞洲金融危機。迪拜的房地產泡沫已經幾乎兩次使國家破產。美國次貸引發了百年不遇的全球危機。這些危機警示我們，不論大國小國，發達國家、發展中國家，富國窮國，東方的國家，西方的國家，不同體制，不同發展階段，都發生過房地產泡沫危機。我們切不可存在僥倖的心理，忽略房地產泡沫的風險。值得關注的是，上述國家的房地產市場泡沫破滅基本上都是在房價大幅上漲的兩到三年以後。如果中國房地產市場延續2009年的漲勢，兩年到三年，中國經濟將面臨巨大風險。

不論從土地資源的稀缺性還是從房屋的功能屬性來看，房地產應該是以居者有其居為主要發展目標。中國房地產市場越來越變成一個投資性的市場。房地產市場變成投資性市場最大的問題是，改變了房屋的居住的屬性，扭曲了房地產市場的價格秩序。一旦房地產市場成為以投資為主體的市場，價格就不可能在合理水平上形成，泡沫就不可避免。

特別是在投資的資金主要來自銀行而不是自有資金的情況下，房地產的價格就會透過銀行資金被不斷推高，使投資需求的賺錢效應被不斷放大，就會產生價格不斷上漲的迴圈。當然，如果還有地方政府的高價賣地行為，就更有推波助瀾的功效了。

為什麼過去的一些政策調整把房地產價格越調越高？有兩個原因。第一，政策的針對性不強。用解決居住性需求的思路，去調整投機性需求推動的價格，實際上是在助推價格。第二，執行不力。

現在，房地產調控政策不斷出臺。這次政策的針對性加強，特別是透過加強保障性住房建設，把房地產的居住與投資功能進行某種程度的分離。能否加大執行力度，是這次房地產調控政策是否有效的關鍵。我們認為，如果及時得到調整，房地產市場不會形成巨大泡沫，是完全可以軟著陸的。

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左小蕾：增加供給抑制房價是個極大誤區

面對居高不下的房價，現在有一種透過增加土地供給，以擴大供給來抑制房價上漲的主張，這種主張是個極大的誤區。高房價不是簡單的供給不足問題。特別是這一輪房價上漲，絕非所謂“剛性”需求推動，不是所謂城市化程序中所產生的進城農民工帶來的住房需求推動的。如此的高房價，哪裡是這樣一些群體所能夠支付的？所以，這一輪房價應該是“投資”行為推動的。而當投資行為變成部分居民的偏好，一些城市出現部分人手持三五套房，越來越多的人希望持有多套房產，催生了房地產需求上漲的遐想，倒賣房產現象因之興盛，致使房價不合理地一路上漲，這已引發了諸多社會矛盾，帶來了諸多社會問題。

房價不降與銀行近期萬億個人抵押貸款，以及數千億的房地產開發貸款有直接關係。近期的諸多“地王”，就與銀行對不差錢的大型國企大規模貸款直接相關。高土地價格推高房價預期，對當前的高房價產生了巨大的支援作用。

理順房地產市場的秩序，需要重新認識房地產市場的特點，需要重新審視在土地資源與人口比例的強約束條件下的中國房地產市場的發展思路。依筆者之見，堅持以滿足居住需求為主，而不是投資為主的原則思路，是比較符合國情的房地產政策。

住房市場需要區別兩類不同的需求。“居住”需求屬於實際需求，以一套基本住房為效用滿足度，而且受收入和可支配能力約束，對價格上漲非常敏感，價格高低直接影響是否“居者有其屋”的基本生活需求。這個市場的價格是需要管理的。

另一類需求是“投資需求”，或者叫“賺錢需求”。這種以投資為主的房地產市場屬於資產類市場，不是一般商品市場，價格不是由實際供求決定的。

房地產投資以價格差異為“賺錢”目標，“賺錢”的效用是無限的，賺了1000萬，希望賺5000萬；賺了5000萬，希望賺一個億。因此理論上說，沒有“供給”水平能與這種無限需求達到均衡。所以，在房地產投資市場上，不可能靠增加供給來調整價格。特別是在受流動性過剩困擾的銀行信貸的支援下，這種無限需求得到了基本不承擔風險的低成本投資，所以，“賺錢需求”不在意價格高，而在意價格不斷上漲，有推動