中國房地產戰爭

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第一篇第一章　忽左忽右的政府態度（1）

房地產業：為何絕望地收穫跳蚤

2006年，房地產業成為社會各界萬箭齊集的靶子。一個本應中性的產業淪為反*的突破口、社會不滿情緒的宣洩處以及貧富對立的活寫照，更變成統計資料和政策信用的試金石。這很容易讓人聯想起長熊之前的中國股市，國有股減持失敗之時幾乎達到*人怨的地步，股市成為圈錢、搶錢、欺詐的代名詞。說起來，房地產與股市在本質上確實有相似之處，這兩個市場都便於資本運作，都是經濟泡沫載體，並且都有一頭通國家金庫、一頭通百姓錢袋的大吸管，將巨大的利

益源源不斷地吸到相關利益階層的私囊中的便利條件。因此，在證券市場清理整頓暫時告一段落後，清理整頓房地產市場自然被提上議事日程，否則，不僅將使資本市場目前已取得的成績前功盡棄，而錢穎一等人財政聯邦主義的美妙設想也會衍變為財政割據主義與市場割據主義，相比而言，後一種前景更為可怕。

總體而言，中國的房地產業已經異化為“癌變”的資本遊戲場，其遊戲規則與獲取利潤的手段與證券市場毫無二致——以距離官場的遠近測量商人的斂財能量，以空手套白狼的手段來檢驗銀行的愚蠢程度，以毫不留情的攫取手段測量普通投資者的耐受力。

積怨非止於一日，促使政府目前如此堅決地擠去房地產泡沫的原因，主要是結在房地產這根藤蔓上的尾大不掉的遊離於預算之外的大筆地方政府資金，以及在這筆灰色資金掩蓋之下的急劇膨脹的地方政治*勢力，和由於房地產而迅速集聚於金融機構的巨大風險。可以說，中國內控機制本就不佳的金融機構已經難以禁受房地產業的輕輕一彈。

房地產業全國性的急劇膨脹始於1998年開始實行的房改。當然，這並不能證明房改是錯的，但在房改中深植下的投機基因是大錯特錯的。從房地產到教育、醫療，三大產業的市場化走過了同樣的投機之路，因此同樣面臨再次轉型的痛苦抉擇。

當時正值世界性的金融危機爆發期，亞洲深受其害，中國為兌現維持人民幣匯率不變的承諾，只能靠擴大內需、提振經濟來渡過難關。也許是被強烈整治的南方地產炒作狂*大泡沫的能力讓有關決策者印象深刻，因此在應對經濟緊縮危機的關鍵時刻，不惜飲鴆止渴。很快，房地產市場就顯示出巨大的威力。而圍繞房地產業集聚起來的權商利益鏈條，又讓得利者全部自覺自願地成為房地產泡沫的鼓吹者。按照袁劍先生在《房地產套牢中國？》一文提供的資料，從2001年到

2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元。而1998年不過區區67億，從2001年到2003年發行的國債總額僅為9300億元。在1994年分稅制地方政府財權大部上收的背景下，土地收入已經成為地方財政的支撐。事實上，在許多地方，土地收入已經佔到地方財政收入的一半。地方政府在土地上的財政收益不僅表現在巨大的土地收益上，也同樣表現在房地產的交易過程中。

統計表明，在整個房地產的建設、交易的過程中，政府稅、費收入佔到了房地產價格的將近30～40％左右。如果再加上占房地產價格20～40％的土地費用，地方政府在房地產上的收入將近佔到整個房地產價格的50～80％。而在歐美國家，地價、稅費相加大約只佔到住房價格的20％左右。　。。

第一篇第一章　忽左忽右的政府態度（2）

巨大的灰色收入在地方政府、官員、房地產商等所有權勢集團之間分配，開發商利潤的多少視距離地方核心權力層的遠近而定。開發商以國有企業為主，輔之以名為民營企業實則為官員的“權貴”企業，就像大大小小的“福禧”公司。根據《財經》雜誌2005年的調查，在上海房地產企業50強中，有超過一半是隸屬於市、區兩級政府的政府企業。這些房地產公司在囤積土地、房地產開發中所獲得的暴利也可以被計算為地方政府的隱性財政收入。而其他民營企業不管是否具有海外背景，也與官場有千絲萬縷的聯絡。例如，這邊上海房地產透過社保案一反腐，那邊瑞安地產就在香港上市，雖然上市早已開始籌備，但不顧受案件影響定價下跌而堅持上市，則顯示出房

地產商在失去保護傘之後的急不可待。不僅如此，只要沾上權字的人都會沾上證券與房產兩件事。正如所有的企業尤其是大型國有企業都在或明或暗地透過自創的投資公司打新股、坐莊搶利，許多企業也紛紛開辦房地產公司在房地產業橫插一腳，國資