中國房地產戰爭

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不管是有償無償，透過此次爭議，幾個土地市場上的爭議焦點可以劃上句號。

第一，新物權法對於土地使用權的“自動續期”是有償還是無償，將由《土地管理法》這樣的具體法規作出規定。新物權法讓利於民的重要條款是，住宅建設用地使用權期屆滿的，自動續期。當時，全國人大常委會委員李連寧解釋：“我國實行的是70年土地使用權轉讓，因此，到70年期滿後，你可以再繼續繳納一定的土地使用金，就可以繼續享有房屋所有權。”“按照規定續期”表明，購房者擁有房屋所有權，而沒有土地所有權，續費與否視當時政府財政的收支而定，主動權掌握在政府手中。

第二，明確土地所有權屬於國家，市場上可以交易的是土地使用權與房屋所有權，購房者購買的房屋價款實際上包含了70年的土地使用費和房屋本身的建築費用，需要在70年後進行一次確權，根據各地的財政收支決定續期支付的費用。

第三，結束是否應該繳納物業稅的爭議，政府不應該也沒有理由再行徵收物業稅。2006年前後，國家稅務總局官員發表“正在積極穩妥地進行物業稅出臺前的準備工作”的意見，現在由於土地收入可以長期維持，物業稅之議應該擱淺。

物業稅是不動產保有環節的稅收，土地使用權續費是購房者繳納的土地所有權又一個週期的使用費用，雖然稅費性質不同，但彌補財政缺口的功能相同。在土地所有權可以轉讓的前提下，物業稅徵收與否隨財政收支盈虧而定：財政盈餘時，政府加大社會福利支出甚或讓民眾直接從中分紅；財政收不抵支時，開徵或提高物業稅（率）和削減政府支出。這些是發達國家公共財政體制中的常態。如果土地所有權無法轉讓，政府可以根據財政收支情況，在財政收入不足時，提高土地使用權續費的費用；在財政收入有盈餘時，降低土地使用權續費費用。也就是說，我國以土地使用權續費的方式，替代了物業稅的作用。

由於我國現行法規採取一次性收取40年（商業地產）、70年（商品房）土地使用費用，這就導致了購買與交易環節成本高、持有環節成本低的現狀，一些地方政府因此在短期內大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財政盛行的根本原因。如果70年後還存在根據財政收支情況續費的空間，出臺物業稅就是事實上的雙重徵稅。

房地產作為中國民眾最大宗的消費品，是政府能否實現藏富於民、能否做到稅費公平的象徵。住宅用地的使用權期限關係千家萬戶，土地使用權按照規定自動續期說明購房者不能購買到全部產權，房地產領域的高地價與高額稅費就是與民爭利的不合理之舉。　。　想看書來

第二篇第一章　土地真相（16）

在2009年兩會上，全國工商聯向全國政協遞交了一份名為《我國房價為何居高不下》的大會發言，指出：全國工商聯房地產商會2008年就全國9城市“房地產企業的開發費用”的調查顯示，在總費用支出中，流向政府的部分（即土地成本＋總稅收）所佔比例為。我國的土地財政在一定程度上維繫了地方政府的運作，在土地所有權不能歸私人所有的背景下，我國的土地使用權交易價格顯然過高，對支撐我國的高房價功不可沒。

現在最重要的是，政府必須根據財政收支情況，給予市場交易各方明確的預期，如果財政收入維持在平衡線上，那麼，政府的有償續費標準應該下降，甚至不收，以體現讓利於民的本意；如果財政入不敷出，那麼，政府將提高有償續費的標準，但絕對不在土地有償使用的同時收取物業稅，進行事實上的雙重徵稅。

明確住宅70年大限之後的續期問題，既是現有房產交易實現理性化的前提，也是公眾合理規劃個人住房消費的前提，更是建立健康的房地產的前提。無論土地使用續期時是否續費，公共財政的公平、公開與藏富於民的原則不能變。（2009…03…26）

擁地自重為何？

這次中國經濟調整，絕不是靠政府投資，熬到全球經濟復甦拉動出口，就能輕易渡過的。這次經濟調整是全球經濟模式與中國經濟模式的大調整，是全球未能找到提升生產力的新經濟模式與資產負債表崩潰等一系列難題的集中爆發。單純依靠貨幣政策進行調整，將引發資產型泡沫與貨幣信用崩潰的雙重危機。

在虛擬經濟主導的社會中，通貨緊縮與通貨膨脹不再以年為時間段，而應該以月為時間段。如果說今年三、四月份機構搶購國債導致利率下跌是