中國房地產戰爭

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第二篇第一章　土地真相（7）

解決供求失衡的唯一辦法是由政府用行政手段強行對市場供求品種等加以調整。政府也正是這麼做的，宏觀調控越來越嚴厲就是明顯的訊號，開發商捂地求高價方法被稅收、土地回收等政策抑制，但從長期來看，土地供應量的減少將與城市化程序產生尖銳矛盾。房價因為地價而高，地價因為財政需求與供應量減少而高。按照中國宏觀經濟協會秘書長王建的預測就是，中國大城市地價10年要漲3倍，中國房價還得漲。

如此，政府只能用減少土地收益的辦法來掃除這顆最大的地雷，尤其是在經濟適用房和保障性住房的用地方面，用成本價來供應土地滿足保障所需。而建設部在一些城市所試行的“限戶型、限房價、競地價、競房價”的政策方法，其實質仍然是在限制房價的前提下得到最大的土地收益，這是又一次繞行雷區的做法。我們將很快看到，競房價與競地價的商業選擇全面壓倒限戶型、限房價的公益訴求，這兩個目標與手段之間本就榫枘不合，而用逾越不開發回收土地等辦法也未動真章，建設部與地方政府繞不過土地政策這顆地雷。（2007…7…6）

只有解決土地問題才能解放房奴

中國房地產業正在進行重大變革，住房的保障性需求重新被提上議事日程，這是由於房地產價格失控所造成的嚴重社會影響，而倒逼出的來之不易的成果。

被簡稱為24號文的《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，其積極意義在於，終於在中央政策層面上再次肯定了房地產分成市場與保障兩部分，確定了政府保障性住房這一公共產品的提供者的身份，這是常識，但現實往往是常識未必能夠被遵守。

24號文儘管在總體上應得到肯定，但其大漏洞也十分明顯，主要有二：一是以高門檻將大多數中低收入者驅趕到房地產市場；二是沒有對這些易於成為房奴的購房群體提供由政府擔保的保障性融資渠道。

不得不指出一個殘酷的事實，中低收入階層對於24號文抱太大的幻想是不切實際的，這一政策對於保障住房的設定了較高的門檻，意味著中低收入群體將被排除出保障群體之外。最易於成為房奴的正是這一部分人，真正領取社保的低收入群體是不會奢望透過房地產市場買房的，他們從來都不是房地產市場的消費群體，龍永圖先生一再告誡窮人不要買房，告誡的其實是無法享受保障性住房，不得不省吃儉用購買住房的群體。

這一群體佔了市場相當大的比重，這批人成為房奴是中國經濟不可承受之重。更濃重的陰影是，在解決廉租房資金的安排中，公積金剩餘被作為公共資金的來源。公積金的原意，應該是職工集資購房，相當於政府許可由民間自行集資、政府提供稅收、利率優惠政策解決城市普通職工的購房難，具有住房保障型融資的雛形。政府本來可以往前再進一步，建立面向所有中低收入普通職工的保障融資管道，但現在，政府居然將公積金收益全部納入公共財政範圍，這是如同通脹一樣的對職工的一種隱形剝奪手段。

第二

按此分析，24號文可以解決最低收入階層的住房保障，但無法防止中低收入階層成為房奴，同樣也無法防止房價的高企現象。房奴與房價高企癥結在於現行的土地政策。鍾偉先生在《規模為王土地為禍》的報告中指出，全國開發商因土地儲備沉澱的資金規模至少在1萬億以上，大量高價土地的出讓使得房價預期完全改變。根據歷年中國國土資源公報，2004年，我國城市地價與上年同期相比，城市綜合地價增長％；2005年，全國主要城市綜合地價同比增長％。到2006年，土地出讓面積、價款顯著增長，全國共出讓土地面積萬公頃，出讓價款億元，同比分別增長％和％，其中招標掛牌出讓面積萬公頃，出讓價款億元，分別增長％和％。北京大學中國經濟研究中心平新喬的研究認為，2006年實際地方賣地的全部收入可能達到1萬億左右。。　最好的txt下載網

第二篇第一章　土地真相（8）

這一資料證明了地價與房價具有正相關性，並且由於土地具有投資品性質，高地價導致對未來高房價的預期，也只有高房價才能支撐得起高地價。土地交易模式決定了房地產市場的組織結構與運作方式，這是房奴產生的根源，高地價不