中國房地產戰爭

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兩年前取消預售房的建議遭到了包括銀行在內的利益群體的軟性抵制，不得不退而求其次，以結構封頂控制房地產金融風險，在實踐中效果依然有限。

要解決供求問題首先要解決的矛盾是擴大供給，政府要做的是拓展除公積金、銀行信貸之外的多層次融資渠道，而不是在投資領域人為設限，所謂“房地產業存在投資過度問題”這一預設本來就是錯誤的，目前的房地產市場反映的是房地產投資結構性不足、尤其是保障型住房投資嚴重短缺，投資效率不高、市場化程度不夠，一句籠而統之的“房地產投資過剩”不過使我們離事實真相更遠，從而使房價上漲幅度更大。

報告提出的另一個重要緊縮方法是加大稅收，出臺物業稅。以稅收抑制消費確實是政府經濟學家的常見思維，對待稅收政策必須慎之又慎，否則既違背稅收法治原則，又事與願違加重普通購房者的負擔。

房地產市場已經表現得非常充分，賣方市場的徵稅行為通常是向買方轉嫁成本的過程，並且，出臺物業稅有兩個前提條件，首先要清理土地出讓金，否則加徵物業稅就是重複徵稅的同義反復，在現階段地方土地財政無法扭轉的情況下，這幾乎是不可能完成的任務；其次對自住與投資區別對待，抑制投資與奢侈性住房消費，以稅收激勵機制調整房地產市場的結構。

第一篇第一章　忽左忽右的政府態度（11）

很明顯，房地產市場有區別的稅收政策，動的是地方政府與擁有強大遊說能力的高收入階層的乳酪，實行不易，如果不加區別一體徵收，必是提高房價有損民生的惡政無疑。

第三個緊縮方法是取消房地產的期房預售制度，改為現房銷售。這又是一個醫不對症的建議。期房銷售之所以盛行一時，意欲叫停兩三年卻遲遲難以實行，原因主要是因為我國的房地產市場融資渠道極不通暢，無息的期房銷售款一度佔據房地產開發融資的半壁江山，這是以開發商無償佔用購房者的方式解決融資難題的中國式資金解決辦法，購房者有所損失這是事實，但從各地消協受理的投訴情況來看，他們更大的損失來自於期房變現時質量與面積“縮水”，而不是房價高升，政府應該監管的是開發商的誠信與房產的質量。

事實剛好相反，多數情況下，期房與現房差價相差30％以上並不罕見，這也就不難解釋購房者要冒著風險買期房。融資有道的大開發商對於預售融資已經不太熱衷，我們看到的更多的情況是開發商捂盤惜售靜待房價上漲，迫使政策要求在預售證下發的兩週內必須上市。可以想象，一旦90％的期房退出市場，短期內供給急劇下降，必然造成房價狂漲，普通購房者與小開發商同時成為受損方，市場集中程度繼續提高。

許多房地產的政策建議大抵如此，出於一腔激情試圖降低經濟風險，保護普通購房者利益，最後往往因為乖謬的政策與市場和法治相悖離，反而拉動房價上升，保護了不該保護的，打擊了不該打擊的，房價即使一時下降仍然會報復性反彈，除了奪一時眼球之外再無其他好處。

擴大保障型與中小戶房型的供給，以這部分房價拉低總體價格，才是房地產調控的正途。（2007…07…27）

為高階群體建廉租房是個餿主意

這樣的提議能夠正式提出，有關方面的稅收法治與公共財政意識之低下，令人難以置信。如果高階收入群體都必須靠政府廉租房，那不如直接回到福利分房時代來得痛快。住房的福利化與市場化之間的火候非常難以拿捏，稍不小心，保障型住房就會成為特殊人群的優惠政策，保障型住房就蛻變成福利分房的同義語。

2008年1月10日，在北京市海淀區政協八屆二次會議上，海淀區領導表示，北京的房價較高，一些優秀人才受經濟壓力影響較大，海淀區有望成為全市試點，建設一批政府廉租房，提供給企業高階人才、公務員、教師、海歸留學人員等群體。

1月15日，中國青年報社會調查中心與新浪網聯合進行了專項調查，共有2343人參與。資料顯示，％的公眾在知曉這條新聞後的第一反應是“震驚”，％的人明確表示為高階群體建廉租房“沒有必要”。雖然他們這樣做的初衷十分美好，要為當地政府留住高階人才，但這樣做的結果是使納稅人的錢財補貼給了不該補貼的群體，最終提高了整個社會的稅收負擔，敗壞了市場的基礎。

眾所周知，我國這幾年的房地產市場化最大的負面效應就是以市場化為名的房價畸高，住房社會保障欠債累累。自2007年開始實施的意在加強住房民生保障的