大變革:後金融危機時代的美國與世界

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【前方視點】離商業地產的崩盤還有多遠

山姆·澤爾（Samuel　Zell）是美國房地產界泰斗級人物，被譽為房產界的“山姆大叔”。2007年2月，山姆以390億美元的高價將他的旗艦公司，美國最大的公開上市的寫字樓/辦公物業持有公司（簡稱EOP）出售給了黑石集團。這是迄今為止美國房地產業所完成的數額最大的一筆私營股權收購案例，併成為房地產業的一個里程碑事件。

擁有50億美元資本淨值的山姆，在2008年《福布斯》“美國富豪400強”排行榜上名列第68位。

作為美國房地產業教父級的人物，山姆大叔如何看待此次經濟危機？如何看待房地產市場的挑戰和機遇？帶著這些問題，新浪財經《親歷變革中的美國》赴美報道組於美國中部時間2009年3月31日在芝加哥權益資本集團投資公司總部與山姆·澤爾進行了獨家對話。

金融危機的罪魁禍首是流動性過剩

談到金融危機的起因，山姆說很多人認為是美國銀行界向不合格的貸款者發放次級貸款，從而引發了金融危機，其實這只是一部分原因。因為從全球範圍看，特別是發達國家，在冰島、愛爾蘭都沒有次級貸款，但冰島和愛爾蘭也爆發了嚴重的金融危機。美國的次級貸款只是全球流動性過剩的一個表現。近幾年來，全世界範圍內都存在流動性過剩的問題，歐洲和美國尤為嚴重，這是引發金融危機的真正根源，而不是信貸危機。

現在的情況是，全球正從一個極端走向另一個極端，從之前流動性過剩變為流動性嚴重不足。從不考慮後果的向外放貸到不願意放貸，表明了其實現在不是缺乏資金，而是人們不願意承擔風險。

美國個人住房地產正趨於平衡，商業地產危機或在2至3年內爆發

對於如何避免走極端，保持流動性平衡，山姆開出的藥方是確保房地產市場的平衡，而房地產市場平衡的關鍵是房地產價格的穩定，房價穩定則取決於供求關係的平衡。2000年至2007年這段時期房價漲得太快，致使美國大量建造新房，而從2007年起房價下跌後新建房地產專案大幅減少，例如，2006年美國新建住房170萬套，2009年美國新建住房預計大概為40萬套。但是，目前房產下跌趨勢有所緩和，這表明供求關係正在平衡，山姆認為今年夏天美國房地產市場可能會開始好轉。

對於奧巴馬新經濟刺激方案中對貸款買房者的補貼政策，山姆認為向負擔不起房貸的人提供資金援助是不明智的行為，正確的做法是讓銀行收回那些負擔不起房貸的人的房子，然後尋找真正能夠負擔得起的購買者。

山姆說，前總統布什當政期間，其中一個目標就是實現“居者有其屋”，因此美國人擁有自己住房的比例在他當政期間從62％上升至69％，而從歷史來看，這個比例若超過62％就會出現問題，現在這個比例降至65％，就意味著離平衡狀態的62％～63％已不遠。山姆說，很多人購買房子是為了投機，現在需要把投機者清理出房地產市場和信貸體系，因為這種人並沒有能力負擔房貸。

兩年前，山姆以一筆高達390億美元的商業地產交易名揚天下，而對於目前的商業地產狀況，山姆說，在過去的五六年裡，美國大概有50％的商業地產進行過買賣交易，在很多交易中存在過度槓桿化的現象，因此山姆認為目前的美國有很多商業地產其實是“Underwater”——意思是現值比負債低，他認為現在不是購買商業地產的合適時機。目前，他在商業地產的重點不是放在購買上，而是著眼於購買商業地產的負債。山姆說，2至3年內，個人住房市場出現的信貸危機可能會在商業地產中再度上演。

目前山姆將投資的很大一部分放在海外市場，如墨西哥、巴西和中國等，山姆認為中國房地產市場的需求強勁，發展前景光明。巴西是山姆最看好的市場，山姆認為10年內巴西的經濟會迅速崛起，併成為世界新亮點。

經濟危機得到的最大教訓：天下沒有免費的午餐

對於此次經濟危機帶給人們的最大教訓，山姆說“There　is　no　free　lunch”——天下沒有免費的午餐。經濟危機源自任何人都可以得到錢，沒有人監管風險，人人都想向銀行申請貸款，人人都可以得到貸款，就像人們可以得到免費的午餐一樣，過去幾年的經濟繁榮彷彿一場提供免費午餐的大聚會。

山姆說，當什麼事情