博煮樓市

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大仙在召喚。

圖騰鏡：萬科用人術

（2008…01…25　01：05：45）

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1月22日，地產巨頭聚餐佳寧娜，由黃楚龍做東，王石、陳勁松等10多位大佬出席，事實上，本次聚餐成了一次非正式的論道。由企業戰略舞到企業標準，由宏觀調控侃到2008年地產走勢，由中介倒閉事件聊到如何用人，由老生常談談到最新事件，總之，是無主題式的散發性舞劍，閒聊中夾帶諸多專業思維，不愧為一次久違的思想盛宴。

中介倒閉導致50萬人下崗

當王石體累聊罷、埋頭小吃的時候，陳勁松思維急轉彎發出一些熱門的話題，用來擠破冷場。大家對中介紛紛倒閉也是愛莫能助，陳勁松說：“深圳中介麻木擴張，有的甚至為了上市而快速膨脹，銀行緊急剎車，扼殺二手樓市交易按揭，導致中介紛紛倒閉，且已蔓延到北京、上海等城市。據不完全統計，2007年下半年，因為中介倒閉，全國三級市場下崗人員高達50萬。”地產行業也是險象環生。

鏡子按耐不住地開腔：“據傳，深圳三級市場最大的創輝半倒閉瘦身，是因為平時經營忽略了媒體公關這一層面，也就是說，媒體的神速報道，加速了創輝的壽終正寢。”在場的多數地產巨頭表示認同，企業在處理危險公關的時候，必須有主張、有手段，方能穩保一壁江山。

在地產行業中，鏡子認為，鴻榮源處理媒體關係問題，手段尤為獨到，樂於防微杜漸，這也是鴻榮源越做越大、健康推動發展的秘密武器之一。

萬科10年的人才變術

人，是地產的主體，沒有地產人，等於沒有地產的里程。萬科能做520億的產值，且遙遙領先第二名，歸根結底是萬科用“人”得當，馭人和用人，可謂駕輕就熟，恰到好處，所以，業內不少人士稱，萬科人個個都是“人精”。當聊到人時，王石感悟頗深，眉飛色舞，娓娓侃來。

王石回顧萬科10年用人的歷史，10年前，萬科有1000人，當時中介公司只是一個雛形，所以，萬科的專案由自己組建的隊伍銷售，營銷人員有500人，佔總人數的50％。5年前，萬科全國佈局形成，有很多分公司，最多的人員是財務，佔總人數的30％，後來，發現人力配備比例極不合理，就將分公司的賬目分包給當地的會計事務所去幹。

現場有大佬問，萬科不怕某些機密支出讓外人看到了嗎？王石坦然笑言，萬科是上市公司，財務透明，沒有什麼機密支出，也不會去做兩本賬。不難看出，王石不僅在標榜，且有充當教父之嫌，不過，鏡子仍然佩服王石的決策是英明之舉。

王石繼續津津樂道，07年，萬科總人數達到2900人，最多的是規劃、建築設計人員，佔總人數的50％。地產營銷已經被行業細分出去了，象陳勁松的世聯、中原等都做得相當優秀。你要做好營銷，就必須先將產品做好，做足引領市場的功夫產品，定位做對了，營銷自然就順理成章了。

鏡子認為，萬科10年用人，歷經三次的格局轉變，肯定是費了不少腦細胞，一個企業要做好“揚棄”是要付出一定代價的，特別是人才結構的調整，更是要具備一定的膽略，萬科也不會例外。萬科的地塊多數較為偏僻，一旦萬科駐場，該片區馬上變得火燒火燎。深究原因，萬科開發的產品多為大眾消費品，使用的建築材料不算最頂級，而萬科的產品包括規劃、外立面、戶型等形態絕對是領先的。萬科走的是捷徑發展路線，暗合了萬科現在多用產品研發人員的策略。

郭兆斌憤然離開萬科

王石回想萬科的過去，道出了郭兆斌（現任星河地產總經理）離開萬科的真相。王石說，1995年的時候，萬科拿到俊園地塊——位於深圳文錦北路的三岔路口，風水對沖俊園。萬科地產原總經理郭兆斌將該地塊定位成寫字間商業樓宇，取名：海神大廈，他辛苦規劃了兩年，準備開工。

王石稽核海神大廈方案，結果將規劃方案全然推翻，意欲重新定位，改做住宅，郭兆斌眼看工作成果被格殺，等於一個劍客被廢武功，第二天，憤然辭職離開了萬科。

郭離開後，王石任命莫軍做總經理，姚牧民任董事長。姚牧民說，這是一個合作專案，不容任何閃失，責任重大，我個人無法擔綱風險。王石只好親自出馬，就任董事長，並號召弟兄們說，如果住宅定位出錯，由他承擔全部責任，萬科那時還小，哪裡經得