房地產經理人七大管理誤區

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�　產品策劃與定位階段

產品策劃與定位是房地產開發的重要階段，關係到房地產專案開發的成敗。企業一旦形成產品定位，其成本構成也基本定型，後續的各階段工作只是在成本構成基本定型的基礎上，預防或排除因設計浪費、高估冒算、超額報價等非效率因素引起的成本增加，一旦非效率因素被取消，後續階段降低成本的效果就會大大降低。該階段是降低工程成本潛在量最大的階段，同時也是增加工程成本可能性最大的階段，因此搞好該階段工程成本管理至關重要。

通俗地講，產品策劃與定位就是提出戶型的特點、種類、層數、建造規模、車位配比、地下室、會所、配套設施和景園的配置標準，把容積率、密度、綠化率、用途等土地開發指標物化成實體，再由成本工程師測算其產生的成本，若在土地購買階段制定的成本目標之內，可進入設計階段。若超出，必須修改完善產品定位直至其成本在預測成本目標之內，確保預期保底利潤目標的實現。

�設計階段工程成本控制

目前設計行業普遍存在這樣一些現象：設計合同僅體現技術與設計週期要求、無經濟指標約束；設計人員無經濟意識、設計院無激勵措施等，導致設計方案出現設計深度不夠；錯、漏、碰、撞現象層出不窮；肥梁、胖柱、深基礎多。

設計是工程專案付諸實施的龍頭，是工程建設的靈魂，是控制基本建設投資規模、提高經濟效益的關鍵。設計階段對投資的影響程度達70％～90％，因為設計檔案一旦形成，開發專案的建造標準、佈局、功能、結構形式、工藝裝置、建築材料、設計尺寸引數等內容均已基本確定，靜態的價值量也基本確定。所以設計階段工作水平、設計質量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且也影響到專案建成投產以後經濟效益的高低。規劃設計要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究，如高層、多層的比例要合理，容積率高，設計平面組合好，將會使產品銷售好，從而經濟效益也高。因而要想保證設計的質量，儘量減少施工期間的洽商變更，就必須採取有力措施，切實加強設計階段的工程成本管理。

為使設計階段的成本管理控制在既定的目標成本之內，可採用招標形式選擇技術與經濟結合最佳的設計方案，而非建築構築物最佳的設計方案。同時要把目標成本分解為分部分項成本，並作為設計合同的組成部分，旨在強化設計人員的成本意識，賦予設計人員成本控制的責任，從而獲得合理的工程成本，同時杜絕設計浪費和無價值的設計。

誤區1　財大氣粗　（7）

【案例1】

某專案由7幢11層樓和1幢18層樓組成，地下室一層，總建築面積為120989平方米。在確定樁基選型之前，先進行如下成本分析（單位：萬元）：

樁型==衝（鑽）孔沉管樁==預應力管樁

造價==約1950==約1600

施工

質量==易發生塌孔、沉渣等==容易控制

施工

場地==場地狀況差，不易於交叉施工==場地幹，易於流水施工

工期==延長一個月==按期

結論：選用預應力管樁

【案例2】

某專案地上建築分別為27層和30層，地下3層，總建築面積115016　平方米。在管材選擇前，先進行成本分析（單位：萬元）：

==柔性鑄鐵管==UPVC管

技術==可行==可行，採取消音型別

單幢造價==29�8萬元==10�7萬元

4幢造價==119萬元==43萬元

造價相差==76萬元

結論：　選用UPVC管

總之，設計階段的每項活動都應把成本控制在既定目標之內，這樣全面成本管理在設計選材選型方面就會發揮重要的作用。

� 施工階段的成本管理

施工階段的成本管理雖不如前幾個階段關鍵，但仍然對有效控制工程成本具有良好的促進作用。在此之前，建築產品的工作量已形成，本階段的重點是加強對施工組織的設計稽核以及降低建築材料的價格。

在施工準備階段，首先一定要召集有關單位和部門進行圖紙的會審，把問題消滅在萌芽狀態，避免不必要的浪費。其次還要加強預算工作的管理，加強工程發包及材料裝置價格的控制，加強合同的會審制度和加強專案的計劃性。