房地產經理人七大管理誤區

第2部分 (第3/4頁)

表1－2　“全員全過程”成本管理與傳統成本管理對成本控制力度對比

==“全員全過程”成本管理==傳統成本管理

購買土地==100％==0

策劃與產品定位==75％～95％==0

設計階段==35％～75％==0

施工階段==5％～35％==5％～35％

竣工階段==0～5％==0～5％

評估==主動==被動

總結==減少成本10％以上==0

表1－3“全員全過程”成本管理與傳統成本管理的效果分析

==成本

管理==設計

預算==施工圖

概算==竣工

結算==經濟

效果==抗風險==能力

全面成本管理==有==大於==大於==有==達到

預期==經濟

效果==強

傳統成本管理==無==小於==小於==有==無法

預測==經濟

效果==弱

從以上可以直觀地看出，“全員全過程”成本管理是從成本產生的源頭上著手，控制、影響直至改善工程成本的構成，從而在根源上有效地控制成本，獲取與同行同類產品相對較低的成本，形成成本優勢。

下面我們可以從兩個真實案例中看到加強事前控制對成本的影響。

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誤區1　財大氣粗　（6）

【案例1】

某專案技術經濟指標：

序號==名稱==修改前==修改後==修改後比修改前的變化

1==總建築面積==153622平方米==134790平方米==少18832

平方米

2==地下建築面積==41430平方米==22509平方米==少18921

平方米

3==地上建築面積==112192平方米==112281平方米==多89

平方米

4==容積率==2�46％==2�46％==不變

5==綠化率==2�46％==2�45％==不變

6==總戶數==30％==37％==上升7％

7==停車位數量==819個==406個==少413個

修改前後經濟分析：修改後減少土方、樁基、地下室、支護等成本合計4256萬元，估計工期縮短3個月，相當於提前了3個月開盤銷售，同時避免了車庫積壓（從1：1�18降為1：0�6）。

【案例2】

某專案由3幢17層樓，2幢30層樓組成，地下三層：…1F與…2F為車庫；…3F為人防層。設計單位提供了兩個電梯方案：方案一，達到…3F；方案二，達到…2F。請看兩個方案的經濟效益比較。

專案==方案1（…3F）==方案2（…2F）

土方==增加==—

深坑支護==增加==—

深坑排水==增加==—

電梯費用==增加==—

基坑結構==增加==—

總計==200萬元==—

工期==延長2個月==—

經過分析，開發商毫不猶豫地選擇了方案二。

以上兩個案例告訴我們，全面成本管理決定經濟效果。透過投資估算，進行成本與收入的經濟效果分析，確定建設專案的最佳方案，同時也決定了投資者的命運，使投資者提前看到了投資的結果。透過全面成本管理，指導專案的策劃與定位，確定最佳的建設方案，獲得最佳經濟效果。

總之，“全員全過程”成本管理的作用就在於透過獲取比同行同類產品相對較低的成本，形成成本優勢，提高利潤水平的目的。

專案開發各階段的全面成本管理

若把房地產企業分為開發系統和營銷系統，就開發系統而言，經歷了土地購買、產品策劃與定位、設計、施工和竣工結算五個階段。房地產專案全過程的成本管理必須從每一階段的成本管理入手，首先實現對各階段成本的管理，從而實現對於整個專案全過程的成本管理。

�　可行性分析與投資估算階段

可行性分析階段是房地產公司運作中的一個非