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“我覺得這個行業可能不太好。”
任天行微信回覆著關莎，兩人的聊天記錄如下：
任天行：我查了下，其實從前兩年就接連不斷有長租公寓跑路了，只不過跑路的公司都不大，所以沒激起什麼風浪。
關莎：但我感覺這個市場還是很大的，尤其是90後普遍追求更好的生活品質，消費觀念也比較前衛，都不太存錢，我還看過相關權威研究院的資料包告，說我國租賃市場將有3萬億的規模，這是一個萬億級別的市場！
任天行：無奈的表情市場是挺大的，但沒有企業賺到錢了……反正我感覺大家都在賭，之前那個社群團購也是，風口之上出賭徒……哇，我不幸又說出了一句首創的至理名言！兔子捶胸的表情
關莎：那些暴雷的公司其實是打了歪主意，想瘋狂擴張導致的，高吸低收，肯定賠錢啊，我不這麼做不行麼？我也不搞什麼租金貸，賺正常的錢不就好了？
任天行：但是這個行業已經跟社群團購一樣被搞臭了，搞臭了，大家就不相信了……
關莎：但我搜了一下頭部上市的公司，就是前幾個月美國納斯達克上市的青客，還有這個月上的那個蛋殼，不都挺好的麼？
任天行：哪好了？它們的財報你看過沒？我看過，報表連續三年都是虧的，還想擴張……蛋殼上市後直接都破發了，頭部公司都混成這樣，非頭部的更慘。
關莎：……
任天行：（檔案）《長租公寓行業發展報告》
關莎點開檔案，仔細瀏覽了一遍，看到一段關鍵資訊：長租公寓在入住率在95%的情況下，拿房成本達到租金收入的60%則息稅前利潤率為0；人房比達到11人/百間則息稅前利潤率也將為0；綜合來看，55%的拿房成本佔比和百間65%的入住率是盈利的臨零界點。
任天行：相當於你55塊拿來的房子，要100塊租出去，而且得有65%以上的房子都租出去，你才有可能不虧錢，注意我說的哦，是不虧錢，還不是賺錢。
任天行緊接著就把上市的那兩家長租公寓的公開報告發給了關莎。
任天行：蛋殼的租客入住率也就七八成，空置率還是比較高的，租不出去的那些房子，房租還是要付給房東，流動性壓力很大，萬一遇到什麼不好的情況空置率提高，資金鍊就有可能斷裂，現在不是一個什麼冠狀病毒來了麼？不知道會不會對租房市場有什麼其他影響，但這種呼吸道的疾病，肯定都怕傳染，我估計合租房肯定是要涼涼一段時間了……
關莎此時盯著任天行發來的資料：與業主簽訂租賃合同後，蛋殼需要翻新與裝修，離轉租出去，一般需要17-21天。而入住率從2017年-2019年，分別是85.8%、76.9%、76.7%。
任天行：而且還有一個問題你發現沒有，長租公寓的收入主要來自租戶的租金與服務費，但根據他們2017和2018的全年財報，平均每月每間房租出去的收入是2439元、2352元；同期每月租金成本為1718元、1637元，租出與租入的利差其實一直在收窄，2019年財報過幾個月也要出來了，我覺得這個利差會繼續收窄。
為了多收點租金，蛋殼都將什麼客廳隔斷了多租一套小隔間出去……
青客之前利差還有33.9%，現在也降到25%了，他們其實都沒有高收低租，但從財報來看，他們的行政、營銷和科技等經營支出很大，租金收入不能覆蓋，所以其實仍然都是虧損的。
關莎：……
跟任天行聊完後，關莎心情很不好，她忍不住又回到了雁子谷，看著來往的行人與繁華的市井，在一個公交站牌下一站就是半小時。
車來了又走，走了又來，上下車的行人絡繹不絕，每個人的臉上都似乎藏著心事，除了公交車司機偶爾會在關莎身上多停留兩眼看她是否要上車外，沒人注意街邊站著一個彷彿與世隔絕的女人。
關莎忍不住撥通了沈儷的電話：“沈儷姐，你今晚還會再做訪談麼？嗯嗯……好，可以帶上我麼？好……好，那晚上九點五十見。”
關莎放下電話後慢慢地走在雁子穀人群熙攘的小道上，這裡的農民房有很大一部分雖然不至於是握手樓，但樓與樓之間也就只能同時並行三個人，有些樓之間的間距小到連關莎都不可能穿過去……
這樣的樓窗外怎麼可能有亮光呢？關莎抬起頭望著。
路邊有非常多的餐館，除了麵館、燒餅、餛飩和麻辣燙之外，雁子谷最
