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國一到四家庭住房（合稱為“獨棟住房”）貸款總額，發展到2001年的1
600億美元、佔和2006年的6 000億美元、佔20％（Inside Mortgage Finance；
2007）。次貸最早出現在20世紀80年代中期，規模一直很小，直到2001年，次貸才開始在美
國飛速發展。新增貸款額從2001年的1 200億美元增加到2006年的6
000億美元，年均增速38％。截至2007年上半年，美國次貸餘額為萬億美元，在住房貸款市
場的份額從2001年的增加到15％（見圖1…3）。 圖1…3
2001～2007年美國次貸新增貸款及增長率 資料來源：FDIC。
正如美聯儲主席伯南克所指出，“太多的貸款既不負責也不謹慎。”一些次級抵押貸款的條款
允許購房者和投資者超出其能力購買住房，而且往往很少或根本沒有資本金。此外，“不公平
的或欺騙性的貸款，使一些借款人在無知中進行了借貸。”獨立的住房貸款公司向銀行的收費
往往與借款人支付的貸款利息和其他費用相掛鉤。這存在著嚴重的機制問題。
2005年下半年開始，出現了放貸標準的明顯下降，大量次級貸款的貸款—估值比極高，甚至還
接受缺乏充分資信證明檔案或具有高債務—收入比的借款申請。在2006年，近40％的高利率住
房貸款涉及背馱式貸款或再次按揭。放貸標準的降低基本上都發生在聯邦銀行監管規定的範
圍之外。目前，全部房貸中約60％和高價房貸中約45％經住房貸款經紀商發放，這些經紀商根
本不在聯邦銀行監管機構的監管範圍內。另外，一些房貸產品約定貸款經紀商在一定條件下
必須回購其經手發放的貸款，但實際上經紀商並沒有足夠資金。獨立的住房貸款公司也將幾
乎所有的住房貸款銷售給其他金融機構。可想而知，在這種發放貸款—銷售貸款的模式下，放
貸標準的下降是不可避免的。
資訊披露的嚴重不充分，使房貸機構得以在脫離消費者監督的條件下大量發放高價貸款。根
據《1994年業主權益保護法》（HOEPA），規定型別的房貸如果收取超過特定水平的利息或費
用時，貸款機構必須向借款人披露更多的資訊。具體的執行規則由美聯儲釋出的Regulation
Z規定：如果第一留置權貸款或高階留置權貸款的年費率超過相同期限國債8個或10個百分點
時，就屬於受HOEPA保護的貸款。但需注意的是，這與高價貸款相對應的3個和5個百分點的規
定還有一個很大的空間，使得很多高價貸款不能得到HOEPA的保護。由於貸款條款的靈活性並
與其價格相關，借款人如果不能得到足夠的資訊披露，很好地理解、談判並選擇相應的產品
條款，就可能得不到最好的價格和最適合的貸款條件，並忽視可能的提前還款罰金、可調整
的利率、負攤銷（negative amortization）和氣球式還款（balloon
payments），為將來違約的可能埋下隱患（見表1…3）。有的產品在還貸頭幾年的本金償還也
很少甚至不需要償還。這將使一段時間後付款壓力突然猛增，從而造成違約率突升。儘管相
關監管部門曾一再要求改善次貸的資訊披露，但收效甚微。 表1…3
2006年HMDA報告的住房貸款分類情況 住房及貸款型別 申請提交數量 貸款發放數
高利差貸款數 佔比（％） 獨棟住房（非商用） 第一居所且自建住房 普通，第一留置權
17 407 238 8 505 231 2 407 748 普通，高階留置權 5 286
903 2 815 579 951 186 政府支援，第一留置權 711 265 494 808
10 313 政府支援，高階留置權 5 811 2 555 1 060 4 非第一居所
普通，第一留置權 2 331 341 1 361 749 394 600 其他
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